城市房地产市场发展迅速，尤其在工业活动频繁的区域，环境污染对房地产的影响尤为严重。随着污染问题的日益突出，对受污染房地产的评估变得越来越重要。本文就污染房地产的评估进行了深入探讨，提出了一系列评估方法，并对这些方法进行了具体的分析和阐述。
污染房地产评估的界定是研究的起点。在本文中，污染房地产指的是那些由于外部环境污染导致房屋及其所在土地价值受损的房地产。这种房地产的减损价值，通常指的是受污染房地产与同类型未受污染房地产之间的价值差。污染房地产评估不仅是房地产估价机构的一项新业务，也是房地产业务发展的重要组成部分。
在评估污染房地产时，常用的三大估价方法是比较法、收益法和成本法。然而，由于环境污染带来的额外损耗贬值，传统的评估方法需要进行创新和改进。
比较法是基于市场调查资料，通过对比类似污染房地产来评估价值差异的方法。运用比较法时，需要进行市场访谈分析，搜集和理解与评估相关数据和信息，如收益、资本化率等。市场访谈分析要求访谈对象应是房地产环境污染事件的当事人，他们对污染因素对房地产使用效用的影响应有充分的了解。此外，访谈内容需要精心设计，问题应围绕估价对象相关的信息，以确保评估结果的客观性。访谈的原始记录、整理结果和被访者的个人资料都应被妥善保存，且遵循保密原则。
在进行比较法的定量分析时，估价师应结合多元回归分析、环境案例分析等技术，根据市场交易样本的客观数据，修正不同房地产的区域因素、个别因素、环境污染状况等因素，最终通过交易案例比较、量化分析，确定污染房地产的减损价值。
运用比较法评估污染房地产的减损价值时，需要特别注意以下几个方面的问题：
1. 确保无污染房地产与待估污染房地产在其他区位特征上相似，以便更准确地反映污染因素对房地产价值的影响。
2. 收集尽可能丰富的可比交易案例，以便分析各种交易因素对评估值的影响。
3. 估价师需要仔细区分区位因素中环境和非环境因素对价格的影响差异。
4. 在可能的情况下，无污染房地产与待估污染房地产应在其他非环境因素方面保持相似，如规模、用途等。
此外，比较法的步骤包括寻找案例、进行案例分类；比较不同组案例的相同、相似和不同点，并进行因素相似度比较及价格差异影响因素的比较分析；鉴别不利环境因素影响的存在性，并进行量化分析。比较法的难点在于如何选择合适的因素进行不同交易案例的分类和比较分析。
评估污染房地产是一项复杂的工作，不仅要求估价师具备专业的评估知识，还需要对污染及其影响有深入的理解。通过不断研究和实践，探索出更多适应污染房地产评估的新方法和技术，对于推动房地产市场的健康发展具有重要意义。随着技术的不断进步和方法的不断创新，污染房地产评估的科学性、准确性和可行性将不断提高，为城市更新和房地产治理提供有力的技术支持。
