2020年中国产业综合体市场前景及投资研究报告.pdf

产业综合体的概念最早出现在20世纪80年代，主要由于制造业和仓储物流发展需求而诞生。到了90年代，研发需求促进了科技园的兴起。进入21世纪后，随着总部经济、业务整合、研发需求的增加，商务花园开始出现。这些发展，均是基于产业集群的需要，集研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等多功能的产业综合体应运而生。 产业综合体是指在某一特定区域，一组相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动。这些经济活动能够共享外部规模经济，从而提高整体经济活动的效率。根据所承载的产业内容不同，产业综合体可以分为城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等不同类型。城市产业综合体已经发展成为城市经济、服务经济发展的重要载体，而工业产业综合体则在工业园区内形成了“园中园”、“分园”的重要发展形态。 在传统产业综合体中，理论研究始于发达国家的地区实践和相对封闭的经济系统。这些产业综合体主要集中在自然资源（如土地、矿产、地理位置等）和劳动力资源差异显著的区域，利用这些资源差异来发展区域经济。传统的产业综合体主要关注产业集群内部的运行规律，对于集群区域的制度背景和跨界企业参与地方集群的形成与演进，论述较少。 现代产业综合体则受到了经济全球化的影响，它是一个动态开放的系统。产品内分工的深入发展形成了全球价值创造体系，即全球价值链。全球价值链各价值环节在空间上的分布呈现出“大区域离散，小区域聚集”的特征。同时，产业链（或商品链）的跨界要素整合成为常态，新产业区理论认为经济交易活动与社会生活网络之间具有嵌入关系，为区域厂商提供了本地化优势。 到了90年代，产业综合体的理论研究开始受到“在地调节理论”（Local Regulation Theory）的重视，并将其应用于地方经济发展的探讨。20世纪80年代以来，产业综合体经历了从工业园到科技园、商务花园，再到综合产业集群的发展历程，涵盖了先进制造业、仓储物流、研发、总部经济、后台服务、业务整合等多种功能。 产业综合体的基本特征包括技术、生产、分配活动之间的联系，共享外部规模经济，以及通过多功能的集成来提高整体效率。城市产业综合体、工业产业综合体、文化旅游综合体、生态农业综合体等类型的产业综合体各自的特点和功能也有所不同，它们在各自领域内起到了重要的作用。产业综合体的发展策略、规划原则、管理策略以及投资建议都是当下需要关注的重要方面。 本报告还分析了一些典型案例，例如深圳华润中心、粤海城、万达茂、西安曲江新区、大悦城等，它们各自在产业综合体中扮演了重要角色，无论是在功能框架、发展阶段、现存问题、发展前景上都有详细的研究和讨论。对于产业综合体的投资与开发，本报告提出了SWOT分析，并对大悦城控股、中国金茂、万达集团、宝龙地产、新城控股等重点企业进行了深入分析，为投资者提供了专业的指导和建议。