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IRR 案例分析
IRR(Internal return rate) 内部收益率
再举个求 IRR 的例子张浩主伙金融资产投资风险过高,准备年初将手头的闲置资金 100 万元投资购买一套
商品房用于出租,预计每月租金收入 3.6 万元,年初收取,5 年后出售用于儿子的出国留学费用。如果房
价成长率为 8%,购买时需要支付税费共计 8 万元,每年末维护费用 0.3 万元,售房时支付税费约为房价的
15%,则房产投资的年报酬率为()这项投资的
第 1 期现金流为: CF0=-100-8+3.6=-104.40 (支付买房 100 万和税费 8 万,收取房租 3.6 万)
第 2-5 期现金流为: CFJ=3.6-0.3=3.3(房租收入扣除维护费用)NJ=4
持续 4 期第 6 期现金流为: CFJ=100*(1+8%)^5*(1-15%)-0.3=124.5929 (5 年后的房价扣除 15%的税
费,扣除维护费用)
在计算器上的操作就是: 104.40 CHS g CFO, 3.3 g CFJ, 4 NJ, 124.5929 g CFJ, 然后按 f IRR,得出
IRR=6.0297 所以房产投资的年报酬率为 6.03%
求净现值的 NPV 小王目前面临购房还是租房的选择,如果租房,房租每年 6 万元,押金 5 仟元。如果购
房,总价 100 万元,自备首付款 30 万元,可申请 70 万元贷款,20 年期,房贷利率为 7%,按年等额本息
方式还款。假定房屋维护成本为 8 仟元/年,押金与首付款机会成本率均为 4%(房屋的维护成本及贷款还
款均期末支付)如果小王打算居住 5 年,5 年后房价将涨至 120 万元,根据净现值法,假定贴现率为 4%,
那么小王应该做出的选择及理由为:解题思路 :
如果租房:第 1 期现金流,CF0=-6.5 万 (房租加押金)
第 2-5 期现金流,CFJ=-6 万(房租)
NJ=4 持续 4 期第 6 期现金流,CFJ=0.5 万(收回押金)
在计算器上的操作就是: 6.5 CHS g CF0, 6 CHS g CFJ, 4 g NJ, 0.5 g CFJ, 4 i 然后按 f NPV ,得出
NPV=-27.8684 万元租房的净现值为-27.8684 万元
如果购房: 70 pv,20 n, 7 i,0 fv,pmt=-6.6075 万元 5 f AMORT RCL pv=60.1806 万元
第 1 期现金流:CFO=-30
第 2-5 期现金流:CFJ=-6.6075-0.8=-7.4075(房贷本息加房屋维护成本)
NJ=4 持续 4 期第 6 期现金流:CFJ=120-7.4075-60.1806=52.4119(出售 120 万元扣除当期还房贷本金
和房屋维护成本,再扣除房贷剩余金额)
在计算器上的操作就是: 30 CHS g CF0, 7.4075 CHS g CFJ, 4 g NJ, 52.4119 g CFJ, 4 i,然后按 f NPV,
得出 NPV=-13.8097 购房的净现值为-13.8097 因为购房的净现值大于租房的净现值-13.8097>-27.8684
所以购房比租房合适。
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