【海南海口市商业项目前期定位】是一份由中原地产天津公司制作的商业地产研究文档，主要探讨了在海南海口市进行商业项目开发的前期策略和定位。该报告旨在为客户提供内部参考，未经许可，不得擅自引用或传播。
报告的核心内容包括以下几个方面：
1. **项目分析**：对项目的经济技术指标进行了深入研究，包括35号和36号地块的占地面积、土地用途、使用年限、容积率、建筑密度、绿地率和建筑限高等关键数据。商业面积占比较高，约为30%，总面积达61996平方米，但地块分割严重，规划限制条件多。
2. **商圈分析**：项目位于海口市西海岸，邻近未来的市政府和会展中心，具备良好的发展前景。同时，该区域拥有大规模的商业配套和便利的交通条件，如滨海大道和长滨路，适合商业开发。然而，区域人口密度较低，商业氛围不浓。
3. **案例分析**：通过对比分析类似的成功案例，为项目的发展提供借鉴，可能涉及业态组合、规划创新、招商和销售策略等方面。
4. **项目商业发展战略**：
- **业态组合定位**：根据市场需求和区域特性，确定适合的业态组合，可能是以品牌超市为核心，结合餐饮娱乐元素，打造体验式购物中心。
- **规划创新建议**：提出了垂直空间的2+1模式、全街铺规划、海洋主题景观街区、下沉式广场以及将负一层变为首层的创新设计，以提升商业吸引力。
- **招商策略建议**：建议分阶段进行招商，优先吸引主力店，通过牺牲单价换取大面积租赁，同时关注最佳出售时机。
- **出售策略建议**：根据商铺位置采用不同的出售方式，并在确定主力店后选择最佳出售时机。
- **商铺推广策略**：主要依靠大理和昆明作为核心推广区域，通过现场展示、活动营销和户外广告等方式进行宣传。
5. **解决的关键问题及创新点**：报告重点关注如何从业态定位、规划、招商、出售和推广等多个角度制定项目商业发展战略，以适应海南国际旅游岛的发展趋势。
6. **人员配置**：报告由高级投资分析师刘彬负责，积分分配表明他在整个项目中的主导角色。
这份报告综合考虑了市场环境、政策机遇、竞争对手等因素，为海口市的商业项目提供了全面且具有针对性的前期定位策略，旨在创建一个集购物、休闲、娱乐于一体的新型购物中心，以吸引消费者并促进区域商业繁荣。
