表现力指数·2022 年度商业地产表现报告
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市场综述：消费复苏与投资紧缩
整体来看，商业地产在逐渐恢复元气，
但投资额较去年有所下滑，至今仍未达
到去年水平。
今年前三季度，物价走势平稳，为消费回暖打下了坚实基础。
总体来看，社会消费品零售总额在 6 月份开始逐渐回暖，
直至 8 月呈现同比正增长，这表明 5 月份以来全国各地消
费刺激措施有一定的成效。
其中，网上零售额持续保持正增长。在商办领域，据世邦
魏理仕调查数据显示，未来有不少新的办公空间拓展需求。
整体来讲，上半年商业地产景气在逐渐恢复。
供给端，商业地产的投资额较有所下滑，至今仍未达到去
年水平。这主要是因为房地产行业的整体销售不景气，导
致资金来源匮乏。可以看到，不论是办公楼还是商业营业
用房，其新开工施工和竣工面积均在萎缩，不过前者的萎
缩幅度相对较小。
退出端，近几月商业地产销售面积虽然较年初有所下滑，
但较去年仍然能实现同比增长。其中，商业地产期房的下
滑幅度较大，特别是商业营业用房期房，于今年 9 月处于
同比负增长的状态。
另外，大宗交易较去年活跃度有所上升，这仍是商业地产
退出的主要渠道。而另一个渠道 CMBS，今年的活跃度较
往年有所降低，但保险版的 CMBS 正在掀起一阵浪潮。
据国家统计局数据，今年 1-9 月份，我国的 CPI 指数呈现
整体消费市场回升，商办领域有新拓展需求
稳定趋势，一直在 2.5% 附近徘徊，物价保持平稳。其中，
食品烟酒类受猪肉价格波动影响，指数在 7、8、9 月份呈
现上升趋势。
据公开数据，上半年 CPI 同比涨幅在 10%-20% 的新兴市
场和发展中国家有 45 个，但我国的 CPI 仍然在正常区间内
运行，这对消费景气的恢复有正向推进作用。
受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响，我国的消
费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局
数据，4 月份的社会消费品零售总额同比增长 -11.1%，
直接导致 4 月份社会消费品零售总额累计增长转为负。5
月份延续 4 月份的萎缩态势，直到 6 月份才开始慢慢恢复。
8、9 月份，社会消费品零售总额累计增长转为正增长，9
月份为 0.7%。
这意味着各省市的消费刺激举措有了一定的成效，就广东
省来说，据商务厅消息，5 月以来，广东在全省范围发放
消费券，并将延续到 10 月底。截至 9 月 21 日，全省已发
放核销消费券约 11.3 亿元，直接拉动消费约 100 亿元。
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