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维修资金统一会计核算，可持续运维迈出关键一步
物业管理行业专题研究报告｜2020.5.10
中信证券研究部
核心观点
陈聪
首席基地产业分析
师
S1010510120047
张全国
地产分析师
S1010517050001
联系人：李金哲
财政部统一住宅专项维修资金的会计核算，这可能是推进住宅可持续运维的关键一
步。中国房地产政策关注的重点，明显已经从增量转向存量。长期来看，我们认为物
业管理企业经营的不确定性会明显降低。
▍住宅专项维修资金缺乏统一管理，使用率低。维修资金在历史上对社区共用设施的
维修、更新、改造作用巨大，但目前缺乏统一管理，提取使用流程复杂，使用率低。
在很多小区，存在“有钱难用”、“有求难应”的局面。我国住宅整体运维水平不
容乐观。
▍统一维修资金会计核算是稳定住宅运维资金来源的起点。财政部发布《住宅专项维
修资金会计核算办法》，这是摸清维修资金家底，统一维修资金数据，提升账户管
理水平，强化监管的必要前提。由此出发，我们认为未来维修资金运用范围将更加
明确，常态化补充机制可能纳入议事日程，提取流程也可能适当简化。总而言之，
以统一会计核算为起点，我们相信我国住宅运维资金来源将更加稳定明晰。
▍老旧小区改造，加大社区运维的财政投入，吸引社会力量参与。老旧小区改造已经
被提升到了战略高度。这也意味着在业主，开发企业和物管公司之外，还有政府的
力量，能有效应对小区设备老化问题。
▍明确保修责任，关注“旭辉探索”。我们认为，相比汽车等大宗消费品，房地产不
仅保修期偏短，而且主体责任落实不力。在保修期外，一些品牌公司也的确自愿维
护品牌美誉度，出资补贴老小区运维。但相关投入一般低调。我们注意到，旭辉正
探索透明化、品牌化、规范化的老旧小区运维改造和更新投入——我们认为，这种
探索可能会在行业范围内加码扩围，可能表现为部分企业对新小区主动“延保”，
并高调承担部分存量小区的运维费用。
▍风险因素：住宅专项维修资金改革不及预期，物管企业经营不确定性提升风险。开
发企业无意付出，“旭辉探索”无法深化推广的风险。
▍构建可持续的住宅运维资金体系，推动品质物管持续成长。我们认为，厘清住宅专
项维修资金的边界、强化监管、便利使用，将有助于大大降低物业管理公司经营的
不确定性。存量房领域政策不断出台，也清楚表明中国房地产政策的重点已经从增
量转向存量。整个物业管理行业，面临愈加清晰而友善的政策环境。我们看好品质
物管公司，推荐保利物业、招商积余、新大正、绿城服务、中海物业、新城悦服务、
永升生活服务和碧桂园服务。
重点公司盈利预测、估值及投资评级
公司名称
评级
股价
EPS（元）
PE
（元）
19E
20E
21E
22E
19E
20E
21E
22E
绿城服务
买入
9.64
0.17
0.23
0.32
0.39
56.7
41.9
30.1
24.7
招商积余
买入
28.79
0.27
0.61
0.84
1.10
106.6
47.2
34.3
26.2
保利物业
买入
76.85
0.92
1.45
2.11
3.02
83.5
53.0
36.4
25.4
中海物业
买入
9.11
0.16
0.22
0.30
0.41
56.9
41.4
30.4
22.2
新大正
买入
62.00
1.46
1.78
2.43
3.30
42.5
34.8
25.5
18.8
永升生活服务
买入
10.77
0.15
0.26
0.39
0.57
71.8
41.4
27.6
18.9
新城悦服务
买入
17.63
0.34
0.48
0.71
0.99
51.9
36.7
24.8
17.8
碧桂园服务
买入
33.27
0.62
0.90
1.24
1.64
53.7
37.0
26.8
20.3
资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 5 月 8 日收盘价，除中海物业外，港
币已换算为人民币
物业管理行业
评级
强于大市（维持）
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