东方证券发布的这份研究报告深入分析了未来20年中国房地产市场的住房需求问题，这份报告的核心观点是：随着城镇化的进一步推进，中国住房需求在短期内仍将持续增长，但长期来看，随着城镇化率的放缓和居民住房条件的改善，住房需求可能会出现下降趋势。
报告中提出的“城镇化需求预测模型”预测，2012年至2020年间，中国的住房需求将稳步增长，到2020年需要新建住房面积将达到15.4亿平方米。这一预测是基于对城镇化率、居民住房改善、人口自然增长等因素的综合考虑。
然而，报告同时指出，由于供应增长速度的加快，2012年至2014年期间，住宅市场可能会经历供过于求的局面。尽管在2013年可能会有所缓和，但2014年住宅市场可能会重新进入增长期。这种供求关系的变化预示着过去房价快速上涨的势头在接下来的几年可能难以重现，房地产企业的经营能力将受到真正的考验。
报告建议投资者关注在全国或区域内具有一定规模和品牌影响力的大型房地产企业，如万科、保利、招商、金地等上市公司。这些企业的融资、产品设计、管理能力等综合实力较强，在房地产行业供求格局改变的背景下，有机会获得更多的市场增长空间。
对于住房需求的进一步分析，报告中提到仅依靠首次置业需求难以持续推动全国住宅销售的增长。因此，政策制定者需要继续微调政策，除了首次置业需求外，还应考虑改善性住房需求的刺激，以维持房地产市场的销量和投资增长。
报告还通过建立“首次置业需求预测模型”来预测未来10年城镇首次置业新房的需求量。数据显示，未来10年每年城镇首次置业新房需求平均在2.7亿至3.2亿平方米之间，假设首次置业需求在新房成交中的占比为35%，则全国商品住宅销售面积预计在7.8亿至9.2亿平方米之间。
报告中还讨论了房价的长期走势，认为房地产市场供求格局的改变会抑制房价快速上涨的势头，要求房地产企业加强自身的竞争力，提高融资、产品开发和管理水平。
报告中还提到，尽管短期内房地产股投资受供求格局转变的影响，估值可能难以大幅度回升，但中期来看，政策的有利支撑和重点城市销售的复苏，以及目前仍处于历史低位的估值水平，使得房地产股的投资仍然有吸引力。
在政策建议方面，报告强调，未来的政策微调应更注重改善性需求的满足，以保证房地产市场的稳定增长和投资水平。报告最后还提醒投资者，在考虑投资决策时，应考虑研究报告可能存在的利益冲突，并建议投资者与自己的投资代表联系，阅读报告最后一页的免责申明。
东方证券在这份研究报告中运用了大数据分析方法，结合了城镇化发展、居民住房需求变化、人口自然增长等多个维度，通过建立预测模型来尝试预测未来中国房地产市场的走向。这份报告为政策制定者、房地产企业以及投资者提供了一定的参考依据，帮助他们更好地把握市场的动态和未来的趋势。
