房地产行业：信贷及产业政策环境转好，投资空间提升-0305-广发证券-16页.pdf
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[Table_Page]
跟踪分析|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业
信贷及产业政策环境转好，投资空间提升
[Table_Summary]
核心观点：
信贷环境改善传导至房地产行业
18 年以来在缩表外去杠杆过程中，金融机构对于购房者及开发商的贷
款支持力度弱，且成本不断攀升。19 年 1 月份开始，受国内社融大规模投
放及人民币升值的影响，房企融资环境显著改善，海外债同口径可比成本平
均下降 100bp，国内同类融资平均成本下降 80 个 bp。居民贷款利率水平
也出现回落，1 月 35 个重点城市首套房贷款利率环比上月下降 2bp，进入
2 月份之后越来越多的城市银行传出首套房贷款利率下降的消息。
“一城一策”，行业政策环境有望逐步改善
行业整体调控思路延续了 18 年的“一城一策，因城施策”方针，同时各
部委关于都市圈建设及人口落户等相关政策的落实，保障了行业中长期的
结构稳定。城市层面，18 年 12 月份以来部分城市的限购、限价政策出现
一定的宽松迹象，包括信贷政策在内的“四限”政策都在政府的可控范围
内，产业政策配合对于重点城市的市场企稳起着至关重要的作用。随着各地
价格压力的缓解及需求提升，未来政策环境有望持续改善。
企业销售回落压力初步释放，土地质量改善
19 年前两个月行业及企业销售数据表现加速下滑，其中百强房企累计
销售金额与面积均同比下降 15%；重点 40 城市销售面积同比下降 4.64%。
从年初的数据来看，市场下行的动能得到一定的释放，特别是开发企业，在
以存货为主的货值结构下，市场景气度的下滑对于企业经营的影响得到了
较充分的体现。此外，从 18 年下半年开始企业拿地质量稳步提升，随着政
策面的改善，行业量价企稳后房企的盈利能力具备向上的弹性。
加大板块配置比例，估值业绩双驱动
我们认为当前位置地产板块具备较高的配置价值，19 年行业估值及盈
利水平有望实现双重提升。估值方面，基本面对于估值的压制有所缓解，在
信贷及行业政策在 19 年将同步改善的情况下，上行空间较大。业绩方面，
A 股主流房地产开发企业 18 年到 20年平均归母净利润的预计增幅为 47%。
个股选择方面，板块整体都将具备上升空间，关注销售规模高增长企业的
alpha 机会。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商
蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝
光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、碧桂园，二线龙头关注：中
国金茂、旭辉控股、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。
风险提示
行业政策及未来信贷环境变化趋势存在不确定性；行业库存抬升快于
预期；三四线房地产市场需求透支以及棚改需求退出导致成交量持续下滑。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-03-05
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
无
gflifei@gf.com.cn
请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会
的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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率持续下行
2019-02-24
[Table_Contacts]
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-5%
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房地产 沪深300
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