房地产行业：信贷及产业政策环境转好，投资空间提升-0305-广发证券-16页.pdf

房地产行业的信贷及产业政策环境是决定其投资空间的关键因素。近期的分析报告显示，房地产行业的信贷环境正在经历明显的改善。自2018年以来，由于去杠杆政策的影响，金融机构对购房者的贷款支持减弱，同时贷款成本上升。然而，自2019年1月份开始，社会融资规模的增加和人民币升值，使得房地产企业的融资条件显著好转。海外债券的发行成本平均下降100个基点，国内融资成本平均下降80个基点。居民贷款利率也出现下滑，多个城市的首套房贷款利率下降，预示着购房成本降低。 政策层面，"一城一策"的调控策略依然主导着房地产行业。这意味着各城市可以根据自身情况进行灵活的政策调整，确保市场的结构稳定。同时，都市圈建设和人口落户政策的推进，为行业的长远发展提供了保障。在城市层面，部分城市的限购、限价措施出现松动，政策的微调有助于市场逐步企稳。 尽管2019年前两个月的销售数据显示出行业和企业销售的下滑，百强房企销售额和销售面积同比均下降15%，重点40城销售面积也有所下滑，但市场下行的压力已得到一定释放。开发商在以存货为主的货值结构下，对市场波动的敏感性增强。自2018年下半年起，房企拿地质量提高，随着政策环境的改善，行业量价有望稳定，企业的盈利能力具备向上弹性。 因此，报告建议增加房地产板块的配置比例，认为目前的估值和业绩都有提升空间。预计2019年行业估值和盈利水平将双重提升。在个股选择上，推荐关注销售规模高增长的企业，如万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股等一线A股龙头，以及中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展等二线A股龙头。同时，H股的融创中国、万科企业、碧桂园，以及二线龙头中国金茂、旭辉控股、合景泰富等也值得关注。子领域中，光大嘉宝和中国国贸是推荐的投资标的。 然而，行业也面临一些风险，如政策环境和信贷环境的不确定性，库存快速上升，以及三四线城市房地产市场需求可能因棚改需求退出而持续下滑。投资者在投资时应充分考虑这些风险因素。 房地产行业的信贷环境改善和政策环境的逐步宽松，为投资者提供了更多的投资机会，但同时也需要密切关注市场动态和潜在的风险。