【免费】房地产行业：发改委放宽落户政策，土地端呈现回暖态势-0416-广发证券-34页.pdf资源-CSDN文库

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[Table_Page]

投资策略月报|房地产

证券研究报告

[Table_Title]

房地产行业

发改委放宽落户政策，土地端呈现回暖态势

[Table_Summary]

核心观点：

 政策环境综述：中央放宽落户政策，地方调控边际改善

中央层面，发改委提出城区常住人口 100 万-300 万的Ⅱ型大城市要全

面取消落户限制，城区常住人口 300 万-500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放

宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制，落户政策进一步放宽。地方层

面，在部分调控取得一定成效的地区政策呈现边际改善，各地人才政策逐步

完善，出台公积金放松政策城市数量显著多于收紧的数量。

 成交市场综述：重点城市景气度逐步回升

根据房管局数据，3 月 40 城成交面积同比上涨 10.5%，其中一线、二

线城市在进入 3 月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨 46.0%、16.8%。

批售比方面，商品房和住宅批售比均突破枯荣线，26 城商品房批售比上升

至 1.18，30 城商品住宅批售比上升至 1.23。我们认为重点城市在经历了连

续两年的回落之后，需求端或逐步筑底抬升，近期重点城市二手房市场的回

暖也反应了需求端的企稳。进入 2 季度，重点城市的基本面改善相对确定，

供需两端双回升将推动成交增速继续改善。

 土地市场综述：3 月市场整体出现回暖迹象，溢价率回升

300 城市宅地推出 6059 万平米（环比+15%，同比-32%），成交 5191

万平米（环比+32%，同比-35%），出让金 2466 亿元（环比+41%，同比-

2%）。宅地供需在高基数下均大幅下滑，而楼面价同环比均回升，溢价率上

行至 18 年下半年以来最高水平，流拍率则继续下行至 3.5%，创 17 年 4 季

度以来新低。在地块质量边际改善的情况下企业拿地意愿或有所提高。分线

来看，一二线城市量跌价升出让金分别同比上涨 85%、45%；而三四线城

市受去年高基数影响较大，量跌价升出让金仍大幅回落，土地市场景气度值

得后续关注。

 资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善

按揭贷方面，融 360 数据显示，2019 年 3 月首套、二套房贷利率分别

环比下降 7bp、10bp，降幅较上月分别扩大 4bp、7bp。总体来看，35 个

重点城市首套房按揭贷利率已连续 4 个月下跌，与此同时，3 月居民中长期

贷款同比增速也创近两年新高。板块投资方面，我们认为龙头开发商在当前

市场和政策环境下规模增长确定性进一步提升，并且考虑业绩增长后的动

态 PE 处于相对低位（20 年主流房企估值平均 6X 左右），具备修复空间，

基于此，我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。

 风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预

期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。

[Table_Grade]

行业评级

买入

前次评级

买入

报告日期

2019-04-16

[Table_PicQuote]

相对市场表现

[Table_Author]

分析师：

乐加栋

SAC 执证号：S0260513090001

021-60750620

lejiadong@gf.com.cn

分析师：

郭镇

SAC 执证号：S0260514080003

SFC CE No. BNN906

010-59136622

guoz@gf.com.cn

分析师：

李飞

SAC 执证号：S0260517080010

021-60750620

gflifei@gf.com.cn

请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会

的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

[Table_DocReport]

相关研究：

房地产行业:信贷利于行业复

苏，继续推荐业绩高增长的

低估值龙头

2019-04-14

房地产行业:重点城市批售比

持续回升，土地市场溢价率

抬升明显

2019-04-07

[Table_Contacts]

联系人：

邢莘 021-60750620

xingshen@gf.com.cn

-33%

-25%

-17%

-9%

-1%

04/18 06/18 08/18 10/18 12/18 02/19

房地产沪深300

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[Table_PageText]

投资策略月报|房地产

目录索引

政策环境综述：中央放宽落户政策，地方调控边际改善 ........................................ 6

成交市场综述：重点城市景气度逐步回升 ............................................................ 13

总体成交市场分述：重点城市新房批售比继续改善，二手房成交回暖 ........ 13

各线城市成交分述：一二线城市供给推动成交改善，三四线降幅收窄 ........ 18

土地市场综述：3 月市场整体出现回暖迹象 ......................................................... 21

土地市场分述：量跌价升导致土地出让金同比下滑 10% ............................. 21

3 月宅地市场分述：各线宅地市场溢价率上升，流拍率下降........................ 23

资金环境：首套及二套房贷利率降幅扩大 ............................................................ 28

图表索引

图 1：2018 年以来中央落户政策一览 .................................................................... 6

图 2：分能级城市商品房销售面积分布（2018） ................................................... 7

图 3：分能级城市商品房销售金额分布（2018） ................................................... 7

图 4：各地收紧、放松政策一览 ............................................................................. 8

图 5：2019 年第一季度人才政策地区一览 ............................................................. 9

图 6：2019 年 3 月重要中央政策一览 .................................................................. 11

图 7：2019 年 3 月重要地方政策一览 .................................................................. 12

图 8：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 13

图 9：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 13

图 10：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ............................... 14

图 11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 ................................................ 14

图 12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 ................................................... 14

图 13：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 15

图 14：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 15

图 15：26 城商品房批售比 ................................................................................... 16

图 16：30 城商品住宅批售比 ............................................................................... 16

图 17：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 17

图 18：13 个重点城市二手房销售面积及同比 ...................................................... 17

图 19：中原二手房指数 ........................................................................................ 18

图 20：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 18

图 21：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ............................................. 18

图 22：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 19

图 23：29 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 19

图 24：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 19

图 25：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 19

图 26：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 20

图 27：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 20

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[Table_PageText]

投资策略月报|房地产

图 28：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 20

图 29：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 20

图 30：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ......................................... 21

图 31：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ................................................ 21

图 32：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ............................................ 21

图 33：300 城市土地整体供给情况 ...................................................................... 22

图 34：一线城市土地整体供给情况 ...................................................................... 22

图 35：二线城市土地整体供给情况 ...................................................................... 22

图 36：三四线城市土地整体供给情况 .................................................................. 22

图 37：300 城市土地整体成交情况 ...................................................................... 23

图 38：一线城市土地整体成交情况 ...................................................................... 23

图 39：二线城市土地整体成交情况 ...................................................................... 23

图 40：三四线城市土地整体成交情况 .................................................................. 23

图 41：300 城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 24

图 42：一线城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 24

图 43：二线城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 24

图 44：三四线城市住宅用地供给情况 .................................................................. 24

图 45：300 城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 25

图 46：一线城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 25

图 47：二线城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 25

图 48：三四线城市住宅用地成交情况 .................................................................. 25

图 49：300 城市住宅用地供需规划建面（万方） ................................................ 26

图 50：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 ............................................ 26

图 51：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 ......................................... 26

图 52：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 ......................................... 26

图 53：300 城住宅用地流拍率 ............................................................................. 27

图 54：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 ........................................... 29

图 55：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 ......................................................... 29

图 56：533 家银行首套房利率变化情况 ............................................................... 29

图 57：2、3 月一线城市首套房利率情况 ............................................................. 30

图 58：2、3 月二线城市首套房利率情况 ............................................................. 30

图 59：重点城市 3 月份首套房贷利率 .................................................................. 30

图 60：533 家银行首套房首付比例占比分布情况 ................................................ 31

图 61：全国 533 家银行停贷比例 ......................................................................... 31

图 62：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 ...................................................... 32

图 63：3 月 35 重点城市二套房贷利率分布 ......................................................... 32

表 1：2017 年Ⅰ型大城市城区常住人口及限购政策 .............................................. 6

表 2：近期地方放松政策一览 ................................................................................. 7

表 3：3 月人才政策一览 ......................................................................................... 8

表 4：近期主要公积金政策对比一览 .................................................................... 10

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