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房地产项目开发流程.doc
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房地产项目开发流程.doc
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房地产工程开发流程图
房地产工程开发流程
节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门
主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门
土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部
规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件拓展部
现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划,对以后工程开发的影响和支撑。拓展部
土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进展接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整。拓展部
了解当地的建安本钱、政府收费工程和具体情况本钱测算拓展部开发部、运营部、工程部
了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、开展趋势及前景、开发周期的安排拓展部
对接开展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、工程分析、房地产市场分析、初判结果拓展部
土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、开展前景等的分析拓展部
该工程在区域房地产市场中的位置、定位、开展。拓展部
现状图〔四至电子文件〕拓展部
市场深度调研"销售:参与市场调查,进展地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等
研发部:负责协助进展区域市场调研"拓展部销售部研发部
工程最终定位销售研发部:根据以往及周边工程成交客户分析和产品分析等,对工程定位、客户定位、产品定位提出策略
性建议拓展部销售部研发部
本钱测算:针对多个方案进展初步本钱测算、利润率分析及比选研发、运营:协助进展方案设计和本钱测算拓展部研
发部、运营部
开发周期及付款方案工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。拓展部工程部开
发部销售
工程方案确定拓展部
现金流测算拓展部
对接开展中心深判结果工程可行性报告及后续工作拓展部
寻找合作资金〔与战略开展部共同研究〕研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务:给予
技术及资源上的支持拓展部财务体系、法务
工程招商报告〔前期阶段〕区域宏微观市场研究拓展部
工程招商版盈利能力分析拓展部
明确合作伙伴、寻找合作方式〔招商阶段〕工程商业筹划书财务中心:制定工程财务数据拓展部财务中心
合作伙伴确定财务中心、集团资管部、法务:制定合作方式、投资回报拓展部财务中心、集团资管部
合作方案确定拓展部财务中心、集团资管部
合作细节确定拓展部财务中心、集团资管部
引资〔商业方案书〕签署战略合作协议"财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报
综合管理部:协议盖章,存档"拓展部财务中心、集团资管部、综合管理部
合作实施〔实施阶段〕合作公司成立及相关手续办理"财务中心、集团资管部、法务:协助办理股权、增资等相关财务问
题。
综合管理部:工商局办理公司注册"拓展部财务中心、集团资管部、法务综合管理部
投标、摘牌投方案标工程方案确定研发中心:工程方案拓展部研发中心
投经济标确定土地上限拓展部
拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部
挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部
获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费"法务:合同条款的草拟和完
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善
财务:提供资金"拓展部法务 财务部
用地规划许可证土地出让合同法务协同:提供土地出让合同开发部法务
出让金、交易费交费证明财务:提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务
确权企业投资工程备案办理房地产开发资质预审表开发部
委托工程咨询资格机构编制申请报告研发:协助提供相关工程资料开发部研发
向工程备案机关提交申请报告开发部
建立用地规划许可证开发部
原地上物土地证登报声明〔原有土地证作废〕开发部
土地补偿费〔原户主需交纳的土地使用费〕开发部
土地出让合同开展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部开展中心
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部
交费证明缴纳土地费用开发部
1:500 现状地形图 3 份〔反楼座〕开发部
详规研发:委托设计详规开发部研发
办理土地证土地出让合同开发部
交费证明缴纳土地费用开发部
建立用地规划许可证开发部
地籍图 4 份〔薄膜图〕开发部
土地登记申请书开发部
土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管:提供相关证明资料开发部综管
土地抵押贷款积极与银行联系,寻找合作伙伴,进展土地评估,选择适宜贷款承载公司开发部:提供但当地政府同意的土
地评估公司,协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心开发部
规划设计阶段区域市场调研"1、工程所在地房地产市场总体供求现状
2、工程周边竞争性楼盘调查"销售:参与协助研发对区域内及周边进展市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分
析、竞争楼盘分析等研发部销售部
3、工程所在商圈或临近商圈现状调研〔商业局部〕商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期开展方向 商
业销售部:针对重点商家进展专向访谈同时组织相关专业人士进展专业论证商业销售部市场组和招商组商业销售部
4、同期操作商业地产工程调查〔商业局部〕"竞争工程开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
提取数据库相关数据进展重点分析、竞争工程实地调研了解相关信息 "商业销售部:运用顺驰商会操作平台,重点访谈了解重
点商家对竞争工程的相关看法、同时了解投资客户对竞争工程的投资意向商业销售部市场组和招商组商业销售部
工程定位公建局部拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业开展状况分析,消费需求分析确定可开发公建局部业态
种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部:配合完成公建局部业态选择与数量确定商业销售
部商业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位"研发:依据控规指标提供产品类型建议,协助工程定位工作
商业招商:配合完成公建类定位"销售体系 招商策略公司研发部商业招商组
经济测算"运营:逐步细化本钱测算及利润率分析
财务:现金流测算"研发部运营部财务部
工程开展报告开发方案"销售:根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求,协同研发部初步制定土地开发方案和销售方
案。
商业:结合市场现状配合研发完成工程公建局部开发不同业态产品开发顺序建议
工程:根据工程情况及销售推广方案排定工期"研发销售工程商业
工程考核指标初定运营:提供初步的工程开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营
资金流"工程:根据工期制定工程款支付方案,和财务结合,明确资金要求
开发:配套费及土地款支付方案" 财务工程、开发
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设计前期明确产品设计思路销售:根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积
区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见研发销售
明确设计院选择标准研发
制定设计组织方案研发
方案设计组织方案与设计院选择与合同签订"法务:合同文义审核
运营:本钱审核"研发运营部、法务部
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订"运营:依据建筑规划、景观规划及
交工标准初步确定建安、环境等本钱指标。
商业:结合行业特点提供有关需求建议,配合研发完成相关设计
工程:参与制定交工标准,,根据以往工程经历总结及当前市场情况,对主要部位做法、构造方案、设备方案等提出建立性意
见"研发工程运营商业
规划方案结合本钱测算的研讨及确定对于初步测算的本钱指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。"销售、
商业:结合工程地块的根本素质、本钱测算情况和预期销售情况,对工程规划设计提供合理性意见
工程:从施工角度,对主要部位做法提出建立性意见
开发:提供各项前期配套费用标准"研发运营开发销售工程商业
彩色总平面图〔含经济指标〕送规划预审研发部:负责提供图纸开发部研发部
修建性详规成果开发:提供参考意见研发开发
详细性规划方案〔配套场站点〕报建及确定〔公示会市政府〕研发部:负责提供图纸开发部研发部
建筑平、立面功能效果及本钱测算的研讨及确定各部门共同商讨本钱指标,逐步深化。"销售、商业:根据产品本钱情况
和结盘、在售工程销售经历总结,对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议
工程:从施工角度,对主要部位做法提出建立性意见"研发运营销售商业 工程
彩色立面效果图送规划预审及审批〔上报市政府〕研发部:负责提供图纸开发部研发
建筑方案报建图研发:提供报建图纸开发研发
景观概念方案设计及确定"销售、商业:结合工程定位、客户需求情况和以往销售经历总结,提供景观需求、景观规划等
建立性意见
工程:从施工角度,对主要部位做法、材料的选用等提出建立性意见
运营:本钱核算及本钱指标控制"研发销售工程运营商业
指标确认阶段工程本钱指标确定"销管:和企划对销售费用指标,进展讨论确定
商业:结合不同业态经营客户需求,提供有关配套设备设施种类、数量建议
工程研发开发财务:工程前期、工程、配套、费用等指标落实"运营销管工程研发开发财务商业
工程考核指标确定"销管:结合公司战略要求和工程自身状况,协调其他各部门制定工程的考核指标体系
工程:根据工程方案及销售推盘方案制定工期"运营销管工程
年度考核指标调整"销管:根据集团及公司开展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体
系
工程:制定工期"运营销管工程
施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定"运营:配合研发进展设计招投标
工程管理:对构造方案、设备选型进展评估
法务:合同的审核"研发运营工程管理部法务
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书〔交工标准确定、建筑、景观限额指标确定〕 按产品型式不同提供建筑设计
限额指标,提供景观限额设计指标"销售、商业:结合工程定位和客户需求及经历判断,参与建筑、景观规划和交工标准的
讨论制定
工程:提供工程技术专业建议"研发运营销售工程商业
构造方案及设备选型研讨及确定"运营:针对不同构造方案进展经济测算,方案优选
工程:参与构造方案及设备选型研讨,筛选最正确方案,反应研发"研发工程运营
地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察,并通过研发向设计提供地质勘察报告研发:负责提供规划总平
面图工程研发
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施工图成果总平面图研发
放线图研发
桩位图研发
施工图报建图研发
消防、人防报建图研发
施工图审查全图及计算书研发
编制典型楼座建安预算运营
施工图会审"运营:参与施工图会审,审核对本钱影响较大的工程,提出优化意见
工程:根据以往经历总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核,及时反应研发,进
展调整变更"研发工程运营
施工图全图结合以往客服反应经历,图纸设计便于使用维修研发客服
编制典型楼座建安预算,建安本钱综合测算、分析、反应并进展图纸优化"销售:根据工程预期销售均价和利润率要求,
根据不同施工方案的本钱情况,讨论并加以优化
研发:负责图纸优化变更
工程:对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核,使方案优化"运营部研发工程销售
综合管网方案设计开发部:提供各专业局设计条件研发开发
景观扩初及施工图设计运营:本钱核算及费用控制研发运营
景观施工图本钱测算、分析、反应并进展图纸优化"销售:结合宗地状况、工程定位和本钱测算情况,参与景观施工的讨
论制定
研发:负责图纸优化变更
工程:对选材、工艺做法提出专业性意见"运营部研发工程销售
开工开盘建立工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案〔含总平面方案〕申报表研发:配合提供设计院盖章确认
开发部研发
土地出让合同开展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部开展中心
修建性详细规划 2 份,电子文件 1 份〔注:规划方案审定前,提交 10 本规划设计方案,电子文件 1 份〕研发:提供所需
图纸开发部研发
申报单位〔人〕委托代理的,需提交授权委托书开发部
建筑方案送审建筑设计方案申报表研发:配合提供设计院盖章确认开发部研发
1/500 现势地形图 1 份开发部
土地出让合同开展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部开展中心
投资方案开发部
建筑设计方案 2 份〔含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等〕、重要工程需提交模型开发部
申报单位〔人〕委托代理的,需提交授权委托书开发部
取得许可证投资方案(工程备案)开发部
大配套财务:提供资金保障开发部财务
小配套财务:提供资金保障开发部财务
消防证明研发:负责提供消防报建图开发部研发
绿化证明研发:负责提供绿化报建图开发部研发
人防证明研发:负责提供人防报建图开发部研发
地名证明销售部:确定楼、栋眼号排布和地名意义开发部
现场工程放线施工总、分包,监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部运营
建立工程规划许可证开发部
规划局批复的工程总平图及电子文件开发部
首层平面图"研发:出图及图纸问题解决
工程:现场配合"开发部研发工程
按照施工总平图进展楼座点放置,出放线报告按照施工总平图进展楼座点放置,出放线报告工程:配合勘测、去除现场障
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