房地产行业专题研究：开发类房企2020年报总结行业整体业绩增速下移，毛利率下行，杠杆率有待进一步下降（40页）.pdf

房地产行业在2020年报中呈现出明显的业绩增速放缓、毛利率下滑、杠杆率较高的特点，同时行业内部呈现出集中度提升，头部房企市场份额增加的趋势。以下是对这些知识点的详细解析： 1. **业绩增速下移**：2020年，房地产开发类房企的营业收入虽然继续保持双位数增长，达到57041.81亿元，同比增长13%，但相比前一年的增速下降了9.8个百分点。然而，净利润和归母净利润分别出现了1.86%和3.15%的负增长，反映出利润端的压力。 2. **毛利率下行**：行业整体毛利率降至25.92%，减少了4.21个百分点，主要原因是高地价、限价政策等导致成本上升。同时，净利率跌至9.85%，为2015年以来的最低水平，显示盈利能力减弱。 3. **费用管控效果显现**：房企通过加强费用控制，实现了销管研费用率和财务费用率的下降，分别为6.83%和1.04%，显示出企业在面临压力时的成本优化能力。 4. **周转率下降**：2020年行业整体资产周转率为22.48%，较2019年下降0.73个百分点，达到2016年以来的最低值。尽管如此，龙头房企的周转效率仍然较高，显示出规模优势和管理效率。 5. **杠杆率问题**：净负债率为128.82%，高于100%的安全线，而剔除合同负债的资产负债率为74.38%，也超过70%的规定。尽管现金短债比提升，满足要求，但大中型房企的杠杆率普遍较高，表明行业整体负债状况有待改善。 6. **行业集中度提升**：在销售方面，TOP10、TOP30、TOP50房企的销售金额和面积占比均有所增加，显示出行业向头部企业集中的趋势。其中，龙头房企的销售增长速度略高于整体行业，市场份额提升。 7. **国企优势**：在土储方面，尽管整体样本房企土储增长5.94%，但国企土储增速达到6.56%，超过民企，这可能得益于国企的资金优势和相对较少的拿地限制。 8. **投资建议**：鉴于以上情况，投资者应关注房企的盈利能力改善和杠杆率下降的能力，同时关注头部房企和国企在市场中的竞争优势。由于行业集中度提升，投资者可以考虑投资管理优秀、负债控制得当的大型房企。 综合来看，房地产行业正面临盈利挑战和监管压力，但头部房企的竞争力和市场份额的提升为行业带来了一定的稳定性。企业需要通过提高运营效率、降低成本和优化债务结构来应对挑战。同时，政策对行业的调控将继续影响房企的经营策略和市场表现。