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商业大厦项目策划财务分析报告.doc
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XX商业大厦项目财务分析报告
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广州市某商
业大厦项目
财务分析报
告
一、
项目概述
(一)项目要紧技术经济指标
1
、
总用地面积:
43960m
2
2
、
总建筑面积:
172940m
2
3
、
建筑密度:
49.75
%
4
、
容积率:
5.03
5
、
地下建筑面积:
11743m
2
6
、
地上建筑面积:
161197m
2
7
、
西塔楼建筑面积:
71771m
2
8
、
东塔楼建筑面积:
101169m
2
9
、
已完成工程部分
:
地下室工程,西塔楼上部四层混凝土
结构
(二)项目方案
依照
市场调
查与
分析的
结构
(过程
略)
,将该
项目
两栋
塔楼
分不建为一栋甲级纯写字楼
(以出租为主)
与一栋全天候商务写
字楼(以出售为主)
(三)项目功能面积分布,见表
1
及表
2
所示。
表
1
西塔楼(全天候商务写字楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方米)
总面积
(平方米)
负二
层
治理中心、
维修间、
变压器房等低压配
电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一
层
商场
3013
3013
小计
7647
1
层
大堂、商场等
2648
2648
2
层
商场
1541
1541
3
层
商场
1541
1541
4
层
酒楼、餐厅
2505
2505
5
层
技术层
1774
1774
6
~
16
层
写字楼
1541
16951
17
层
避难层
1541
1541
18
层
设备层
1541
1541
19
~
29
层
写字楼
1541
16951
30
层
避难层
1541
1541
31
~
写字楼
1541
13869
3 / 40
39
层
40
设备层
1541
1541
40
停机坪
180
180
小计
64124
合计
71771
表
2
东塔楼(甲级纯写字楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方
米)
总面积
(平方米)
负二层
治理中心、维修间、变压器房等
2048
2048
负一层
治理中心、低压配电房
2048
2048
小计
4096
1
层
大堂、商场等
2048
2048
2
层
商场
1803
1803
3
层
商场
1803
1803
4
层
商场
2048
2048
5
层
技术夹层
2048
2048
6
~
18
层
写字楼
2048
26624
19
层
避难层
2048
2048
20
~
35
层
写字楼
1536
32768
36
层
写字楼
1536
1536
37
层
避难层
1536
1536
38
~
45
层
写字楼
1536
12888
46
~
49
层
写字楼
1024
4096
50
层
设备层
1024
1024
50
层核心
部
设备层
283
283
小计
91953
51
~
55
层
写字楼
1024
5120
合计
101169
二、
项目投资估
算与资金筹
措
(一)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1
、
本项
目
的开
发
总工
期为
三
年,
从
2002
年
10
月起
,
至
2005
年
9
月。
2
、
从项
目开
始
动工
起,
本
项目
的剩
余土
地
使用
权年
限
为
5 / 40
30
年。
3
、
依照广州市房地产开发的实际情况,
本项目各项成本费
用能够归
纳为:土地
购置费、
前期工程费
、工程建
设费、
开发期间
税费、治理
费、财务
费、销售费
用、不可
预见费
以及其他费用等。
经测算,开发总投资为:
1712706132
元人民币,汇总详见表
3
。
表
3
项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
合计
1
、开发成本(静态)
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1
土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
1.2
前期工程费
1.3
工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4
开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2
、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1
治理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2
其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3
不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4
财务费用
66483489
657
47164512
657
113648001
2.5
销售费用
0
0
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385
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