上海某地产叶语某某年度营销策略管理知识提案.pptx

【营销策略】 在2011年，中国房地产市场受到政策调控的严重影响，包括沪渝两地开始征收房产税，新国八条强化了限购措施，产权不满五年的二手房需全额缴纳营业税，且上海不再承认外地购房者提供的税收证明。这些政策导致市场气氛紧张，房价调控目标相继出台，市场预期进一步收紧。2012年的政策趋势预示着货币政策略有放松，但主要针对非房地产行业，而行政调控力度不减，限购令将继续执行。因此，整体市场趋势预计会延续2011年的恶化态势，上半年保持下行，下半年存在走出政策消化期的可能。 【市场状况】 2011年8月后，市场急速降温，消费者持币观望情绪浓厚。2012年，开发商因资金链紧张，纷纷采取降价策略以促进销售，如香溢花城、龙湖郦城等项目降价幅度高达30%。市场转向买方市场，别墅和改善型公寓成为主要销售对象。其中，保利叶语承担了2012年上海保利地产的主要销售任务，产品结构以改善性公寓和高端别墅为主，高总价产品占比超过40%。 【销售策略】 面对严峻的市场环境，保利叶语提出了借势公园的营销策略，以公园价值作为项目的核心卖点。全年营销核心是引导客户通过公园体验来了解项目。为了突出项目与公园的紧密联系，设立了售楼处外的接待点，提供公园门票，让客户先参观公园再前往售楼处。同时，针对地铁和自驾客户分别设置了接待点，并配备电动车接送客户。此外，还计划提升售楼处的内部展示，包括增加沙盘、公园实景图、液晶电视播放宣传片等，以增强公园元素的展示，拉近项目与公园的关系。 【应对策略】 面对30亿元的销售目标，保利叶语需要巧妙利用公园资源，打造独特的项目价值，吸引潜在买家。通过优化看房动线，提升客户体验，同时借助公园的自然景观和休闲设施，弱化市场不利因素，增加项目的吸引力。对于别墅市场的疲软，项目可能需要更具竞争力的价格策略和创新的营销手段，以应对量价齐跌的市场状况。 总结起来，这个年度营销策略管理知识提案关注了政策环境对房地产市场的影响，市场走势的预测，以及在不利条件下如何通过创新营销策略实现销售目标。通过深入挖掘项目特点，如与公园的紧密联系，来提升项目的市场竞争力，是这个提案的重点。