证券研究报告·行业点评报告·房地产
东吴证券研究所
1 / 2
请务必阅读正文之后的免责声明部分
房地产行业点评报告
政策兑现的一小步，信心重塑的一大步
2023 年 08 月 31 日
证券分析师 房诚琦
执业证书：S0600522100002
fangcq@dwzq.com.cn
证券分析师 肖畅
执业证书：S0600523020003
xiaoc@dwzq.com.cn
证券分析师 白学松
执业证书：S0600523050001
baixs@dwzq.com.cn
行业走势
相关研究
《新房销售环比持续改善，三部
委推动落实“认房不认贷”政策》
2023-08-29
《如何看待城中村改造带来的
机遇与挑战？》
2023-08-24
增持（维持）
[Table_Tag]
[Table_Summary]
投资要点
◼ 事件：8 月 30 日，广州市人民政府办公厅和深圳市住房和建设局、中国
人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局分别发布两市
《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知要求，
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，
家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，
银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。即广州、深圳两市正
式开始执行“认房不认贷”。
◼ 政策预期进入兑现期，北京上海跟进可期。广州和深圳“认房不认贷”
终于在市场的翘首以盼中落地。8 月 25 日三部门联合推动落实购买首
套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，广州、深圳积极
落实成为首批跟进城市，可以预见的是北京和上海也将在不久之后有所
跟进。从落地城市的顺序上，也基本符合我们之前“与市场情况逆序”
的判断。
◼ “认房不认贷”并非政策终点，信心的重塑仍需更多组合拳。近期市场
对于地产政策的关注度大部分都集中在“认房不认贷”上，“认房不认
贷”后将明显提升市场活跃度，也能够在一定程度上带动部分刚需和改
善性需求入市。在第一步放开“认房不认贷”后，我们也期待未来还能
迎来更多有效改善市场情绪的政策组合拳，包括但不限于：普通住房认
定标准的上修、首套房房贷利率的下调、二套房首付比例的下调，甚至
是有限的放松限购。此外还需要配合针对房企融资端的信贷支持政策，
供、需两端的同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。
◼ 短期销售将有所恢复，投资及新开工端仍需耐心等待。我们预计放开“认
房不认贷”将释放部分被限制的刚需和改善性需求在近期入市，叠加季
节性因素，预计今年 9、10 月的销售将迎来一定程度的修复，但销售的
持续性仍需观察后续政策跟进的力度。根据过往周期的经验，销售的恢
复传导至投资和新开工端一般仍需至少 2 个季度的时间，此次投资和新
开工的恢复预计将滞后更多时间。
◼ 投资建议：此次广深放开“认房不认贷”将构成板块的重要催化，政策
的首次兑现将显著提振市场信心，市场将对北京、上海跟进及后续其他
政策充满期待，板块也将在这种期待中获得估值的持续修复。在本轮调
整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司有望获得更大
的上涨空间。我们推荐：招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团。
此外，建议关注城中村改造的相关标的，推荐：城建发展、珠江股份。
◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预
期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。
-18%
-15%
-12%
-9%
-6%
-3%
0%
3%
6%
9%
2022/8/31 2022/12/30 2023/4/30 2023/8/29
房地产 沪深300
