审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用.docx

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》是对我国商品房买卖合同纠纷处理的重要司法解释，旨在解决因房地产市场不规范行为导致的大量纠纷。该解释的出台，是基于我国市场经济体制发展背景下，房地产业迅速崛起，成为国民经济的关键支柱。随着住房制度改革和城镇居民住房的商品化，商品房买卖纠纷逐渐增多，成为社会关注的热点问题。 解释的适用范围限定在商品房买卖合同纠纷，即房地产开发企业将其建造的房屋出售给买受人，涉及尚未建成或已竣工房屋的买卖行为。根据《合同法》对买卖合同的规定，商品房买卖合同包括预售合同和现售合同。预售合同涉及到的是还在建设或未建设的房屋，而现售合同则涵盖已竣工但可能未验收的房屋。 对于商品房预售合同的效力，司法解释明确了预售许可证明的取得和预售合同的登记备案是合同生效的必要条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售需满足四个条件，包括已支付土地使用权出让金、取得相关许可证和施工许可证、投入一定比例的建设资金以及办理预售登记。司法解释在此基础上，对如何理解和处理预售条件与合同效力的关系进行了规定。有观点认为，只要出卖人持有预售许可证明，合同即有效；另一观点则主张，四个条件缺一不可，否则合同无效。最终，解释倾向于认为，预售许可证明是行政监管层面的要求，未满足条件的预售合同可能存在效力问题。 此外，司法解释还涉及了其他问题，如一房数卖、面积缩水、虚假广告等违规行为的处理，以及商品房包销、按揭贷款等新兴问题的法律规定。通过对这些实际问题的明确规定，司法解释为审理此类案件提供了明确的法律依据，有助于维护房地产市场的正常秩序，保护消费者的合法权益，促进房地产行业的健康发展。 总结而言，这个司法解释是为了适应房地产市场发展的需要，解决商品房买卖中产生的法律问题，强化法律的适用性和可操作性，保障市场交易的公平公正，为法院审理相关案件提供清晰的法律指引。