商品房买卖的司法解释.docx

### 商品房买卖合同纠纷司法解释相关知识点 #### 一、司法解释概述 - **发布单位**：最高人民法院 - **发布文号**：法释[2003]7号 - **发布时间**：2003年4月28日 - **生效时间**：2003年6月1日 - **解释目的**：为解决商品房买卖合同纠纷，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，制定本解释。 #### 二、商品房买卖合同定义 - **定义**：指房地产开发企业将未建或已建房屋出售给买受人，并转移房屋所有权，买受人支付相应价款的合同。 - **主体**：出卖人为房地产开发企业，买受人为购房者。 #### 三、预售许可的重要性 - **无预售许可**：若出卖人未取得预售许可证明而签订预售合同，该合同视为无效。 - **例外情况**：若在诉讼前取得了预售许可证明，则合同可被认定为有效。 #### 四、销售广告与宣传资料的法律地位 - **性质**：通常视为要约邀请。 - **特殊情况**：当广告或宣传资料中有关于房屋的具体说明和承诺，并对合同订立及价格确定有重大影响时，应视为要约，即使未载入合同，也视为合同内容的一部分。 #### 五、定金条款的适用 - **定金功能**：出卖人可通过收取定金作为订立合同的担保。 - **处理方式**：如因一方原因未能订立合同，按定金法则处理；如因不可抗力等因素导致合同未能订立，出卖人需退还定金。 #### 六、认购协议的效力 - **条件**：当认购协议包含《商品房销售管理办法》规定的主要内容，并且出卖人已收到购房款时，该协议可被视为商品房买卖合同。 #### 七、合同登记备案的必要性 - **一般规定**：即使预售合同未按规定办理登记备案手续，也不因此确认合同无效。 - **特别约定**：若双方约定登记备案是合同生效条件，除非一方已履行主要义务且对方接受，否则合同无效。 #### 八、拆迁补偿安置协议中的特殊规定 - **权利优先**：拆迁人与被拆迁人达成的所有权调换协议中，若拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第三方，被拆迁人有权优先获得该房屋。 - **协议解除**：如需解除拆迁补偿安置协议，参照本解释第八条的规定处理。 #### 九、合同目的无法实现的情形 - **合同解除条件**：买受人在以下情况下可请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： - 出卖人未告知买受人即将房屋抵押给第三人； - 出卖人将房屋再次出售给第三人。 #### 十、合同无效或被撤销的情况 - **合同无效或撤销条件**：出卖人在签订合同时存在以下行为之一，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： - 故意隐瞒未取得预售许可证明的事实或提供虚假预售许可证明； - 故意隐瞒房屋已被抵押的事实； - 故意隐瞒房屋已出售给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。 #### 十一、房屋交付与风险转移 - **交付标准**：房屋的实际占有转移视为交付。 - **风险转移**：交付前风险由出卖人承担，交付后由买受人承担。若买受人无正当理由拒绝接收房屋，则自书面交房通知确定的交付之日起风险转移至买受人。 #### 十二、房屋质量问题 - **质量问题**：若房屋主体结构质量不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 - **严重影响居住**：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 - **保修责任**：在保修期内，出卖人应对房屋存在的质量问题负责修复；若拒绝修复或拖延修复，买受人可自行修复，费用及期间损失由出卖人承担。 #### 十三、面积误差处理 - **误差处理**：当出卖人交付的房屋面积与合同约定面积不符时，根据合同约定处理；若合同无约定或约定不明确，则按照以下原则处理： - 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同价格据实结算； - 面积误差比超过3%，买受人有权解除合同或选择继续履行，具体根据实际情况调整价款。