【房地产和物业服务行业物管周话第23期：并购转冷，机会还是风险？】
在当前的房地产和物业服务行业中，并购市场的降温已经成为一个显著的趋势。这一转变体现在并购数量的减少和并购定价的理性回归。并购市场的冷淡是多因素共同作用的结果，包括资本市场估值的大幅下降，再融资和独立市场化IPO的难度增加，以及过去一些并购整合效果不尽人意，部分被并购标的可能存在潜在的风险。此外，投资者对风险的认知也在逐步提高。
尽管如此，地产企业信用的稳定并不会立即导致物管并购市场的回暖。小企业可能从被动出售转向主动寻求合并，因为物业管理权本身并非长期稳定的资产，尤其是公建和商企物业的合约相比住宅物业更不稳定，第三方外拓项目也存在较高的不确定性。在这样的背景下，中小物管公司可能会加速出售，以避免资产随着时间贬值。
物业管理行业的高估值源于其规模经济、潜在的行业龙头地位以及增值服务能力。然而，这与多数中小物管公司关系不大。资金困境可能导致一些企业出售物业管理业务，但这一现象仅是阶段性的，反映了市场对物业管理权价值的误判和开发商资产负债表的不透明。
预计2022年并购市场仍将保持一定活跃度，部分大型物业管理公司仍有充足的并购资金和经验。在专业赛道如医院、航空、学校等，通过并购可以快速进入新领域，实现业态协同。而在住宅物业管理领域，并购有助于企业快速积累管理合约，提升市场份额。
在并购市场中，国有企业的角色可能会有所改变。过去，由于相对保守的资金运用策略，国有企业在并购市场上相对弱势。但随着市场调整，预计国有企业将更加积极地参与并购活动，类似保利物业并购湖南天创的案例可能再度上演，如招商积余近期的并购尝试即为一例。
尽管并购市场降温，但对于具备优秀中后台运营服务体系的企业来说，这反而提供了成长的机会。随着业绩期的临近，那些拥有良好业绩的行业蓝筹公司将有更大的机会证明自身价值。因此，推荐关注的公司包括保利物业、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、新大正、旭辉永升服务和中海物业。
然而，并购过程中需要注意投后整合风险和部分标的的基本面风险，例如在售房时免除消费者物业费义务等。在这个头部化竞争的时代，企业在追求并购扩张的同时，也需要保持稳健，注重并购的质量而非仅仅追求规模。
房地产和物业服务行业的并购市场正经历调整，对于资金雄厚的企业来说，这可能是寻找投资机会的时刻。同时，行业的并购行为将更加理性，重点关注企业的整合能力和增值服务的提升。并购市场虽冷却未熄火，而那些具备规模经济和良好运营能力的公司将有望在市场中脱颖而出。
