【融创服务01516.HK：规模效益与增值服务并举的成长型物管公司】
融创服务，作为港股上市公司，是房地产行业中的一匹黑马，以其快速增长的规模和不断提升的增值服务吸引了投资者的关注。西南证券的研究报告指出，公司具备强大的在管面积和合约面积增长潜力，以及在精细化管理和社区增值服务领域的广阔发展空间。
1. **规模效应双向提升**
- **在管面积与合约面积比率**：融创服务的合约面积与在管面积比例高达1.95，远超行业平均水平，这表明其未来的管理面积增长有坚实的保障。截至2020年底，公司在管面积达到1.35亿平方米，合约面积2.64亿平方米，年复合增长率分别约为66.2%和89.1%，显示出强劲的增长态势。
- **内生与外拓策略**：融创集团作为母公司的强大背景，提供了2.58亿平方米的土储支持，保证了内生增长的稳定性。同时，公司积极通过并购整合，如收购成都环球世纪、开元物业和彰泰物业，增强了第三方在管面积的占比，实现了多元化业态布局。
2. **精细化管理与效率提升**
- **城市深耕战略**：聚焦一二线城市的深耕策略，使得融创服务在核心城市的平均单城在管面积达到409万平方米，远超行业均值，体现出规模经济的优势。
- **科技赋能**：运用科技手段提高管理效率，通过数字化工具优化服务和运营，降低管理费用率至10.7%，毛利率则提升了2.1个百分点至27.6%，反映出公司运营效率的显著提升。
3. **社区增值服务的巨大潜力**
- **优质业主群体**：近70万户业主群体构成了社区增值服务的坚实基础，目前这部分业务的营收占比仅为3.8%，远低于行业平均水平，意味着巨大的增长空间。
- **多元化业务**：四大业务板块——空间运营、美居服务、房屋中介及便民服务均展现出高速成长，2017-2020年的收入复合年增长率高达140.9%，预示着增值服务的爆发式增长可能性。
4. **财务预测与投资建议**
- **业绩展望**：预计2021-2023年归母净利润将以103.45%、70.91%和50.02%的速度增长，展现出高增长特性。
- **投资评级**：基于对公司未来发展的乐观预期，西南证券给予了融创服务2021年60倍市盈率的目标价23.40元（相当于28.13港元），首次覆盖评级为“买入”。
然而，投资风险不容忽视，包括融创项目交付及第三方项目拓展进度可能不达预期，以及增值服务业务发展可能低于预期等。
融创服务凭借规模效应的提升和增值服务的潜在增长，展现出良好的发展前景。作为投资者，应当密切关注其战略执行、并购整合效果以及增值服务的扩展情况，以评估其长期投资价值。
