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REITs最全解读.pdf
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REITs最全解读.pdf
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▌
第一章
REITs
的定义与相关概念的区别
第一节
REITs
的定义和特点
一、
REITs
的定义
REITs
就是房地产信托投
资基金,是房地产证券化的重要手段。具体而言,
REITs
是一种以发行股票或收
益凭证的方式汇集众多投资者的资金,由专门投 资机构进行房地产投资经营
管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。
REITs
的收益主要来源于租金收入和房地产升值,收益的大部分将用于发放分
红。
REITs
长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs
其实是房地产 证
券化的一种,是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资
本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的
REITs
在性质上等
同 于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。
REITs
既可以封闭运行,
也可 以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年
来,北美
地区的
REITs
收益最佳
(13.2%)
,欧洲次之
(8.1%)
,亚洲
REITs
的平均收益最低
(7.6%)
;由
于欧债危机的影响,欧洲
REITs
收益率迅速下降至
-9.2%
,而北美 地区的
REITs
则取得了
12.0%
的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国 家和地区的房
地产景气程度往往大相径庭。
二、
REITs
的特点
总的来说,
REITs
具有如下几方面的特点:
(
1
)流动性:
REITs
将完整物业资产分成相对较小的单位,并可以在公开市场
上市或流通,降低投资者门槛,并拓宽了地产投资退出机制。
(
2
)资产组合:
REITs
大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物
业资 产,如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
(
3
) 税收中性:不因
REITs
本身的结构带来新的税收负担,某些地区给予
REITs
产品一定的
税收优惠。
(
4
)积极的管理、完善的公司治理结构:公开交易的
REITs
,大多为主动管
理 型公司,积极参与物业的经营全过程;同时,和上市公司一样拥有完整的
公司 治理结构。
(
5
)收益分配:
REITs
一般将绝大部分收益(通常为
90%
以上)分配给投
资 者,长期回报率高,与股市、债市的相关性较低。
(
6
) 低杠杆:同房地产上市公司一样,
REITs
同样是杠杆经营,但杠杆较为 适
中,美国的
REITs
资产负债率长期低于
55%
。
三、
REITs
的魅力和优势
REITs
通过资金的 “集合”,为中小投资者提供了投资房地产业的机会;专业
化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;
投 资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
REITs
对投资者而言,扩大了投资范围,提供了一种相对安全、收益稳定、流 动
性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。
REITs
对政府而言,可以帮助盘活社会存量房产,从而扩大税基。 四、
REITs
的
分类
(一)公募
REITs
与私募
REIT
公募
REITs
是指以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时
需 要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。以美国为代表的大多数
国家 的
REITs
都是以公募基金的形式发行,可以说典型的
REITs
是公募基
金中的一 种。与普通的公募基金相比,
REITs
主要是在资金投向及收益分配
要求与不动 产有关,且对二者均有一定的比例约束。
私募
REITs
则以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不 允
许公开宣传,一般不上市交易。
(二)权益型、抵押型与混合型
REIT
权益型
REITs
投资和运营房地产项目,获得房地产的产权以取得经营收入,
投 资者的收益来自租金和房地产的增值;抵押型
REITs
则系以金融中介的角
色将 所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款,购买债券;混合型
REITs
顾名
思 义是权益型和抵押型
REITs
的综合体,其自身拥有部分物业产权的同时也在从
事抵押贷款的服务。
第二节
REITs
与
CMBS
及其他概念的区别
一、
REITs
与
CMBS
如上所述,
REITs
是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资
金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分
配给投 资者的一种信托基金。
CMBS
(商业房地产抵押贷款支持证券)是指商业地产公司的债权人,以原有 的
商业抵押贷款为资产,依靠抵押物未来产生的净现金流提供偿付本息支持,
而发行的资产支持证券产品。它是成熟市场中商业房地产公司融资的有效金
融 工具之一。
那么我们来比较一下这两个资产证券化产品:
二、
REITs
与
Business Trust
“
商业信托
”
一词一般泛指经营活跃业务的信托。广义而言,信托是一种法律
关系,即在信托契约所指定的情况下,由其中一方(受托人)为另一方(受
益 人)持有信托资产的权益,并代为处理有关资产。
REITs
与
Business
Trust
(商业信托)
/BT
的区别主要体现在以下几个方面:
1.
信托目的不同。
REITs
是一种消极投资工具,而
Business Trust
的投资人会
参与商业管理。
2.
房地产投资内容不同。商业信托可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、
服 务式公寓开发类项目且比例没有限制;而
REITs
投资的方向一般均严格限
制为 具有稳定、持续收入来源的不动产。例如香港法律规定
REITs
持有的不能产
生 收益的房地产资产不能超过
REITs
净资产总额的
10%
,并明确禁止从事房地产
开发;新加坡法律规定
REITs
对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资 产
的
75%
,且不得投资于空闲土地。对于
REITs
所从事的地产开发,投资开发
的金额限制在
REITs
总资
产的
10%
以内。
3.
对投资者的回报不同。
REITs
需要把收入的大部分分配给投资者,如美国
要 求把所得利润的
90%
分配给投资者;
Business Trust
并不要求分配利
润。但是,
Business Trust
可以分配经营性现金流。也就是说,即使
Business Trust
的净
利润为负数,只要经
营性现金流是积极的,就能分配利润。
4.
资产负债限制不同。
REITs
有资产负债的限制,如新加坡规定,没有评级的
REITs
资产负债不能高于
35%
,有评级的不能高于
60%
(
Code
on Collective
Investment Schemes
)。而
Business Trust
对资产负债没有限制。
5.
表决权不同。
REITs
通过一项提案需要
50%
的表决权通过,
Business Trust
中需要至少
75%
的表决权才能通过。
6.
上市主体控制权不同。商业信托上市主体的所有权及控制水平一般没有限
制; 而根据香港
REITs
守则,香港
REITs
在任何时候应就每项物业拥有大多数(超
过
50%
)所有权及控制权。
三、
REITs
与境内房地产资产证券化
可以说
REITs
是房地产资产证券化的一种形式。在我国,没有严格意义上的
国 际上的
REITs
产品,我们讲
REITs
,狭义上应该都是指境外(如香港、新加坡)
市场的
REITs
或中国物业在境外
REITs
市场上市的产品。广义的
REITS
,其实
是指境内的房地产资产证券化。
我国境内房地产资产证券化,从底层资产上主要划分为:
1.
不动产,即我们经
常提到的类
REITs
或者称为权益型类
REITS
;
2.
债权,债权又分为既有债权和
未来债权。这里主要包括物业费资产证券化,购房尾款资产证券化和类
CMBS
(也有人称为
“
抵押型类
REITs
”
)。
我国境内房地产资产证券化,从交易所市场划分,可以分为:
1
、证监会模式,即在证监会核准的专项资产管理计划。
2
、银监会模式。银
监会模式有两种,一种是针对银行金融机构的
“
信贷资产证 券化
”
;另一种是
针对非金融机构的在交易商协会注册的资产支持票据
(
ABN
)。
房地产资产证券化,目前主要都在证监会核准的专项资产管理计划,但未来
可 能会出现资产支持票据
ABN
。
房地产资产证券化从基金形式上还可以分为公募和私募形式:私募以私募基
金 和结构化为特征,国内类
REITs
多以私募为主,现金流主要来源于租金和不动
产升值,主要应用于商用房地产的成熟期运营;境外典型的
REITs
以公募基
金 为主,不以结构化为特征,境内目前也有少数的公募房地产资产证券化产
品, 可以在证券交易市场交易(如鹏华前海万科) 。
▌
第二章 中国物业境外
REITS
上市 第一节 中国物业海外
REITS
上市的方案 在中
国物业海外
REITs
上市的历程中,先后出现过两种上市方案,一种是 “离 岸
结构方案
”
,即由境外离岸公司直接持有境内物业,代表性案例为在香港联
交所上市的越秀房地产投资信托基金;另一种是
“
间接持有方案
”
,即离岸公
司通过境内项目公司间接持有境内物业,代表性案例为在新交所上市的
Capital Retail China Trust
(
CRCT
)。
离岸结构方案,无疑是结构最简洁,税务
成本最低的方案。但我国建设部、商 务部等六部委于
2006
年
7
月
11
日共
同颁布了《关于规范房地产市场外资准入 和管理的意见》(
“
171
号文
”
),规
定:
“
境外机构和个人在境内投资购买 非自用房地产,应当遵循商业存在的
原则,按照外商投资房地产的有关规定, 申请设立外商投资企业
”
,也就是
说,从此以后新设的
REITs
必须首先在中国 境内设立一家公司,再由离岸公司通
过境内公司间接持有境内物业。
171
号文的出台对中国物业
REITs
海外上市产生了显著的影响:更高的税款 (境内
公司的企业所得税)及运营成本(境内公司的人员成本和运营费用等) 、 更
复杂的汇付流程、用于分红的利润减少、需要将大量资本在较长时间内投入
并留存在中国境内(
171
号规定了较高的外商投资设立房地产企业的投资总额
及资本金要求)等。从此之后,中国物业
REITs
在海外上市不得不采用间接持 有
方案,虽然税收增加,重组成本高,发行困难重重,但中国物业对
REITs
的
热情依旧不减。
以中国境内资产在新加坡
REITs
上市为例,具体结构图如下:
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