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中国基础设施公募REITs的规则解读与实务指南2022.pdf
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中国基础设施公募REITs的规则解读与实务指南2022.pdf
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II
中国基础设施公募REITs规则解读与实务指南
Rule Interpretation and Practice Guidance on China
Infrastructure REITs
VIII
目 录
一、公募REITs的监管与规则体系概览 .................................................................... 1
(一)公募 REITs 的监管机构与职权划分 ............................................................... 1
(二)公募 REITs 的监管规则概览 ........................................................................... 3
(三)地方性公募 REITs 的支持政策 ..................................................................... 18
二、基础设施公募REITs的概述 .............................................................................. 28
(一)基础设施公募 REITs 的交易架构 ................................................................. 28
(二)基础设施公募 REITs 的主要特征 ................................................................. 29
(三)申报流程.......................................................................................................... 32
三、公募REITs的主要参与机构 .............................................................................. 35
(一)原始权益人...................................................................................................... 35
(二)基金管理人...................................................................................................... 38
(三)资产支持证券管理人...................................................................................... 40
(四)基金托管人和资产支持证券托管人.............................................................. 41
(五)外部运营管理机构.......................................................................................... 43
(六)中介机构.......................................................................................................... 47
四、基础设施试点项目的选择 ................................................................................. 53
(一)项目的基本要求.............................................................................................. 53
(二)项目权属与权利限制、权利负担情况.......................................................... 55
(三)项目建设、运营的合规性.............................................................................. 57
(四)关于资产转让限制与解除.............................................................................. 61
(五)关于土地的相关要求...................................................................................... 64
(六)关于税收问题的关注要点.............................................................................. 66
(七)关于国有资产转让问题的关注要点.............................................................. 66
(八)募集资金用途.................................................................................................. 69
(九)项目选择的其他要求与关注要点.................................................................. 69
(十)发改委关于项目入库的要求与关注要点...................................................... 71
(十一)项目公司的合规性要求与关注要点.......................................................... 72
五、产品的注册 ......................................................................................................... 76
IX
(一)交易所的上市审核与挂牌确认...................................................................... 76
(二)证监会的注册.................................................................................................. 85
六、基金的募集 ......................................................................................................... 90
(一)战略配售.......................................................................................................... 90
(二)网下投资者及配售对象的条件...................................................................... 93
(三)发售前工作.................................................................................................... 100
(四)询价................................................................................................................ 100
(五)网下及公众投资者认购................................................................................ 103
(六)募集失败的情形及处理................................................................................ 105
(七)份额确认及基金设立.................................................................................... 106
七、基础设施基金的上市与交易 ........................................................................... 108
(一)基础设施基金上市........................................................................................ 108
(二)基础设施基金的交易方式............................................................................ 111
(三)申报价及成交价范围.................................................................................... 112
(四)交易申报时间及申报数量............................................................................ 112
(五)基础设施基金回购交易................................................................................ 113
(六)流动性服务业务安排.................................................................................... 114
(七)交易信息披露渠道........................................................................................ 114
(八)停牌、复牌.................................................................................................... 114
(九)权益变动及要约收购.................................................................................... 117
八、基金的投资与运作 ........................................................................................... 121
(一)运作方式........................................................................................................ 121
(二)投资限制........................................................................................................ 121
(三)对外借款........................................................................................................ 122
(四)收益分配........................................................................................................ 123
(五)关联交易........................................................................................................ 124
(六)基金扩募........................................................................................................ 126
(七)相关费用........................................................................................................ 127
(八)财务报表编制................................................................................................ 128
X
(九)现金流测算报告............................................................................................ 130
(十)基础设施项目评估........................................................................................ 131
九、公募基金份额持有人大会 ............................................................................... 132
(一)召集与召开.................................................................................................... 132
(二)表决事项与表决机制.................................................................................... 132
(三)报备与公告.................................................................................................... 133
十、信息披露 ........................................................................................................... 134
(一)信息披露的规范要求.................................................................................... 134
(二)信息披露的主体责任.................................................................................... 137
(三)信息披露的方式............................................................................................ 138
(四)信息披露的内容............................................................................................ 145
(五)可不予披露或暂缓披露的情形.................................................................... 151
十一、基金的变更、终止和财产清算 ................................................................... 152
(一)基金合同的变更............................................................................................ 152
(二)基金的终止情形............................................................................................ 153
(三)基金终止后的财产清算................................................................................ 153
一、公募REITs的监管与规则体系概览
第1页,共 154 页
中国基础设施公募REITs规则解读与实务指南
一、公募 RE I Ts 的监管与规则体系概览
(一)公募 RE ITs 的监管机构与职权划分
在公募REITs项目的申报、审核、发行、存续期管理、信息披露等方面,各地
方发展和改革委员会(以下简称“地方发改委”)、国家发改委、中国证监会、证
券交易所、证券业协会、基金业协会、中证登等相关监管机构各司其职。各监管
机构的职权与审核重点具体如下:
序
号
监管
机构
监管职权
1.
地方
发改
委
负责试点项目的遴选、入库、申报工作
1
;
对本地区符合相关条件、拟推荐开展试点的项目,地方发展改革委向
国家发展改革委上报项目申报请示文件和项目申报材料,或为有关中央企
业出具意见
2
;
与相关部门进行协调,帮助解决项目推进过程中存在的问题
3
。
2.
国家
发改
建立全国基础设施REITs试点项目库
4
;
根据项目申报材料对项目进行综合评估
,将符合条件的项目推荐至
1
“958号文”附件《REITs试点项目申报要求》第4条第5款第1、2项:1.各地发展改革委组织发起人(原始权
益人)等有关方面选择优质项目,纳入全国基础设施REITs试点项目库。2.发起人(原始权益人)选择符合
条件的入库项目,向项目所在地省级发展改革委报送试点项目申报材料。未纳入全国基础设施REITs试点项
目库的项目不得申报。
2
“958号文”附件《REITs试点项目申报要求》第4条第5款第4项:对本地区符合相关条件、拟推荐开展试点
的项目,省级发展改革委向国家发展改革委上报项目申报请示文件和项目申报材料,或为有关中央企业出
具意见。项目申报请示文件或省级发展改革委为中央企业出具的意见中,需包含“经初步评估,所推荐项目
符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度,以及试点区域、
行业等相关要求,推荐该项目开展基础设施REITs试点”的表述。
3
“958号文”第(13)项:加强与相关部门沟通合作。各地发展改革委要与中国证监会当地派出机构、沪深
证券交易所密切协作配合,加强信息共享,共同稳妥推进试点相关工作。加强与本地区行业管理、城乡规
划、土地管理、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门沟通交流,协调解决项目推进过程中存在的问
题,促进形成工作合力。
4
《建立REITs试点项目库的通知》:为贯彻落实党中央、国务院决策部署,根据《中国证监会 国家发展改
革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》《国家发展改革委办公厅
关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》和中国证监会《公开募集
基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下分别简称“40号文”、“586号文”和“指引”)等文件要求,切实
保障试点项目质量,有效防范市场风险,推动基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称“基础设施REITs”)
试点工作高质量推进,我委决定建立全国基础设施REITs试点项目库。
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