营改增后房地产估价实务中增值税如何计算.pdf
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2023-05-11
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营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
自
2016
年
5
月
1
日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营
改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法
律规定做相应的更新。以下仅作为参 考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事 项，每一个估价
报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算 不动产增值税时要将以上四个基
本要素与不动产增值税的征收要求一一对 应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税
法要求，增值税计算需要 区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一
般纳税人、 小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还 是自
建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价
基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事 项后，根据估价对象的特点，确定不
同的估价方法中增值税的计算方法， 并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要
说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：
一、估价目的
与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值 时点、估价对象
范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点
增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时 点进行比较，然
后选择计税方法。
1
、转让
2016
年
4
月
30
日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税
方法计税或一般计税方法计税。转让
2016
年
5
月
1
日后取得（或自建）
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