营改增后房地产估价实务中增值税如何计算.pdf

发企业）采用含税成本法，即将增值税视为成本的一部分，计入建筑物重置成本或重建成本中。如果产权人（纳税主体）为小规模纳税人，由于小规模纳税人适用简易计税方法，不能抵扣进项税，因此，估价时可直接采用不含税成本法。 营改增政策对房地产估价的影响主要体现在以下几个方面： 1. **估价目的**：估价目的决定了估价的价值时点、对象范围和价值类型。例如，若是为转让目的的估价，需考虑增值税的影响，选择合适的计税方法。 2. **价值时点**：价值时点与增值税的计税方法密切相关。2016年5月1日前后的不动产，其增值税计税方法有所不同，这将直接影响到估价结果的准确性。 3. **估价对象**：估价对象的类型（房地产开发企业或非开发企业）、所有权人（一般纳税人、小规模纳税人或个人）和获取方式（取得或自建）都将影响增值税的计算。特别是获取时间，2016年4月30日和5月1日这两个时间点，对于增值税计算方法的选择至关重要。 4. **价值类型**：在估价中，价值类型分为市场价格和抵押净值。市场价格需考虑增值税，而抵押净值则需要减去预期的增值税。 5. **估价假设和限制条件**：估价报告中应详细说明增值税的计税方法选择及其依据，这属于估价假设和限制条件的一部分，以便读者理解估价过程的合理性。 6. **估价方法**： - **比较法**：在比较法中，需要对交易实例的价格进行调整，确保比较基准的一致性，同时考虑卖方可能存在的增值税转嫁问题。 - **收益法**：在计算租赁收入时，租金收入通常不包含增值税，但需注意相关税费的扣除。 - **成本法和假设开发法**：对于非房地产开发企业，增值税及其附加税会影响成本计算，尤其是小规模纳税人，可能采用不含税成本法。 营改增政策对房地产估价实务产生了深远影响，不仅改变了估价的基本计算方式，而且对估价的各个层面提出了新的要求。估价师在进行房地产估价时，必须充分理解和应用营改增的相关规定，以确保估价的准确性和合法性。在实际操作中，估价师应与委托人充分沟通，明确估价目的，结合估价对象的特性，选择合适的估价方法，并在报告中清晰表述增值税的计算过程和假设条件，以提供完整且具有说服力的估价结论。