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房地产开发经营计算题.pdf
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第 1 题:第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10 分)
甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍,以 400 万元/亩的价格获得一
宗面积为 200 亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住
用途,使用期限为 70 年,容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为6
年,其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计,确定项目建设成本为
3200 元/m
2
。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年,分别投入
了总建设成本的 20%、5%以及共计 1200 万元的管理费,未进行项目
预售。由于资金原因,甲公司计划从第三年开始,寻找合作伙伴共同
开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同,并约定从第
三年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部
成本和费用,项目开发周期不变,销售收入的 60%归甲公司所有,40%
归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成
本分 3 年投入,投入比例分别占总建设成本的20%、25%和 30%;销售
从合作开发的第一年开始,各年销售量占总销售量的比例分别为 20%、
30%、30%和 20%,销售均价为 8500 元/m
2
;管理费、销售费和营业税
金及附加分别占销售收入的 2%、3%和 5.5%。假定管理费和销售费在
开发周期内平均支出,营业税金及附加与销售收入同步发生,除土地
费用外,开发周期内的项目收支均发生在年末。[2012 年真题]
(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;
(2)若乙公司的目标收益率为 10%,请计算其财务净现值并说明乙
公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。
解:(1)该开发项目财务内部收益率的计算
①总建筑面积=200 X666.67X2=266668(m
2
);
②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76 (万元);
③总销售收入=8500 X266668+10000=226667.80(万元);
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④计算该开发项目的财务内部收益率 FIRR
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第 2 题:甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司
自有资金投入为购买价格的 60%,其余为年利率 7.5%、期限 20 年、
按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m
2
,前两年
的租金均为 150 元/cm
2
?月),以后租金每年递增 5%。另有地下停车
位 310 个,租金为 500 元/(个?月)。写字楼与停车位的空置和收租
损失为潜在毛租金收入的 10%,包括营业税和房产税在内的运营费用
为潜在毛租金收入的 30%。建筑物采用直线折旧,年折旧额为600 万
元,土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元,其他设备的年折旧
额为 200 万元。[2012 年真题]
请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。
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第 3 题:第六章 经济评价指标与方法(计算)(本题:10 分)
某购物中心开发项目规划建设用地面积为 10000m
2
,总建筑面积为
15000m
2
。预计项目开发建设周期为 2 年,总投资为 13500 万元(不
包括贷款利息)。项目第 1 年投资 8100 万元,其中资本金为 5400 万
元,其余为甲银行贷款;项目第 2 年投资 5400 万元,全部为甲银行
贷款;甲银行贷款年利率为 9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次
性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向
乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为 3
年、年利率为 7.0%,按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%,采用基础租金加百分比
租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的
10%。预计购物中心的出租率为 95%,年超额营业额为 10000 万元。
购物中心的运营成本为毛租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后
整体转售,净转售收入是年净经营收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发
生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其
他税收。[2007 年真题]
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为 20%,则购物中心的年
最低基础租金为多少元/m
2
(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为
13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后 2 位)?
解:(1)购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基
础租金计算各年自有资金净现金流量
①第 1 年年初净现金流量=—5400 (万元)
②第 2 年年初:投资=—5400 (万元);甲银行贷款5400 万元净现
金流量=—5400+5400=0(万元)
③第 3 年年初:
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归还甲银行贷款=2700X(1+9%)
2
+5400X(1+9%)=9093.87(万元)
乙银行贷款=9093.87(万元)
净现金流量=—9093.87+9093.87=0(万元)
④第 3、4 年年末:
还本付息=9093.87X7%=636.57(万元)
营运成本=(1.5X70%X95%XA+10000X10%)X35%=(0.99754+1000)X35%
经营收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000 净现金流量=
(0.9975A+1000)X65%-636.57
⑤第 5 年年末:
还本付息=636.57+9093.87=9730.44(万元)
营运成本=(0.9975A+1000)X35%
经营收入=0.9975A+1000 转售收入=(0.9975A+1000)X65%X9.5
净现金流量=[(0.9975A+1000)X65%+
(0.9975A+1000)]X65%X9.5-9730.44=(0.9975A+1000)X65%X10.5
—9730.44
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