【房地产估价师考试模拟试题解析】
1. 房地产价值分摊方法：在房地产估价中，当一栋建筑由多个产权人共同拥有时，土地使用权的分配通常根据各产权人拥有的房地产价值比例来计算。例如，甲公司拥有写字楼部分，价值2000万元，乙公司拥有商铺和地下超市，价值1000万元，总价值3000万元。如果土地总面积为900平方米，甲公司的土地使用权面积应为(2000/3000) * 900 = 600平方米。答案是B。
2. 质权特征：质权是一种担保物权，以转移质物占有为特征，允许债权人就质物优先受偿。错误的表述是B，因为质权的标的物可以是动产或权利，而不局限于不动产权利。
3. 金融市场的融通对象：金融市场的核心是货币和货币资金的融通，因此正确答案是C。
4. 建筑物成新率计算：使用直线法，成新率=（剩余经济寿命+已使用年数）/经济寿命。题目中建筑物实际使用10年，剩余经济寿命46年，经济寿命50年，残值率为2%。成新率=(46+10)/50=106/50=2.12，转换为百分比为212%，但实际成新率不应超过100%，所以要考虑残值，修正后的成新率=100%-2%=98%。答案是D。
5. 等比递增还款额计算：等比递增的还款方式中，每月还款额随着一定比率的增长而增加。题目中首次月还款额20005元，年增长率为0.2%，第五年第六个月相当于5*12+6=66个月。初始月还款乘以(1+增长率)的(n-1)次方，即20005*(1+0.002)^65，计算结果约为2277.4元。答案是A。
6. 快速变现价值：在房地产估价中，如果卖方急需出售房产，可能会要求低于市场价值的评估，这种价值称为快速变现价值，对应选项C。
7. 耕地占用税：征税对象是占用耕地从事非农业建设的行为，答案是B。
8. 不动产统一登记：根据《物权法》的规定，国家对不动产实行统一登记制度，答案是C。
9. 实际利率计算：年利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率=1+(月利率)^12-1，即1+(0.5%)^12-1=1.061%，答案是A。
10. 经济利润计算：经济利润=销售收入-隐成本-会计成本，因此A公司经济利润=1000-200-600=200万元，答案是B。
以上是部分试题解析，涉及的知识点包括房地产估价理论、金融市场的运作、房地产权益分配、税收政策、房地产估价方法、贷款计算、经济利润分析以及物权法等内容。这些题目涵盖了房地产估价师考试的相关知识，有助于考生理解和掌握房地产估价的核心概念和计算方法。
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