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某房地产项目可行性研究
一、 项目总论
(一)项目背景
项目用地:**************
项目位置:***************
项目开发背景:**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,
因**厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商品房开发。
(二)承担可行性研究的单位
****国联投资顾问有限公司
(三)研究工作依据
根据政府有关部门政策规划,依照委托书和上述文件以及相应的
法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
(一)市场宏观背景
1.全国投资环境
国家信息中心在刚刚发布的 2003 年经济预测报告中指出,今年
我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资
增长 16%左右,GDP 增长有望达到 8%。据介绍,房地产投资回落幅度
不大。预计 2003 年全国房地产投资增幅在 25%左右,比 2002 年有所
回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,
投资环境继续改善。在市场准入方面,2003 年国家将继续清理现行
投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现
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国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。
在融资体制方面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,
完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家
鼓励发展的行业,可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额
或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。
我国政府将继续深化行政审批制度改革,使市场经济中的运行成本尤
其是“交易成本”大幅度下降。
2. 2003年上半年全国房地产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002 年,全国房地产开发完成投资 7736.42 亿元,同比增长
21.9%,高于同期固定资产投资增长速度 5.8 个百分点,占同期固定
资产投资的比重为 17.9%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势
头,全国累计完成房地产开发投资 3816.81 亿元,较去年同期增长
34.0%,高于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点,占同期固定资产投
资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为 29.2%、
55.9%、45.6%,中、西部地区增幅高于东部,其中 12 个地区增幅超
过 50%。
今年上半年,商品住宅开发完成投资 2856.79 亿元,同比增长
28.0%,占商品房投资的 67.8%(其中,经济适用住房完成投资 227.66
亿元,同比增长 22.6%,占商品住宅投资的比重为 8.8%);办公楼投
资完成 177.21 亿元,同比增长 27.9%,所占比重为 4.6%;商业营业
用房完成投资 458.57 亿元,同比增长 50.0%,所占比重为 12.0%。东、
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中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、
34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
销售情况良好
今年上半年,全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品
房销售额 2101.77 亿元,同比增长 44.8%;其中:销售给个人 1916.02
亿元,同比增长 46.8%,所占比重为 91.2%。
商品房空置面积增幅较大
2002 年商品房空置面积比 2001 年净增 1290.59 万平方米,其中,
空置时间在一年以上的净增 302.45 万平方米,占竣工总量的 14.6%。
空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为 3.6%、
-5.1%和 22.4% 。 东 、 中 、 西 部 同 比 增 幅 分 别 为 6.1%、25.7% 和
33.2%,中西部地区增幅较大,且高于同期竣工面积增幅。中、西部
地区增长较快,有原有基数较小的原因,但增幅扩大,隐含着潜在的
市场风险。
今年上半年,这一趋势仍在持续。仅 1-5 月份,全国商品房空置
面积同比增长 9.2%,其中,商品住宅空置面积同比增长 10.0%。
价格稳中有升
2002 年,全国商品房平均销售价格 2291 元/平方米,同比增长
了 2.92%,其中:商品住宅销售价格为 2130 元/平方米,同比增长
3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局
城调队对 35 个大中城市调查显示,2002 年商品房价格上涨 3.7%,土
地交易价格上涨 6.9%,房屋租赁价格上涨 0.8%。房价上涨幅度远远
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低于居民可支配收入的增幅。
2003 年上半年,商品房销售价格 2424 元/平方米,同比增长了
5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。
有 21 个地区商品房销售价格有不同程度的上升,4 个地区涨幅
在 20%以上,分别为:青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陕西
23.3%。
有 9 个地区商品房销售价格有不同程度的下降,分别为:新疆
-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南
-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。
3.**市投资宏观背景
房地产开发投资规模继续扩大。上半年,商品房在建规模达
1758.4 万平方米,增长 27%,房地产开发投资 96.6 亿元,增长
35.2%,其中住宅投资 68.6 亿元,增长 26.8%。
大项目成为投资增长主要拉动力。从 1-5 月全国城镇 500 万元以
上项目的统计情况看,超过 1 亿元的项目 13028 个,占全国全部城镇
500 万元以上施工项目个数的 22.6%,完成投资 5262 亿元,占全国全
部城镇 500 万元以上施工项目完成投资的 65.4%。
商品房销售继续保持良好势头。上半年,在房地产投资快速增长
的同时,全国实现商品房销售额 2102 亿元,同比增长 44.8%,高于
同期投资增速 10.8 个百分点。其中销售给个人 1916 亿元,增长 46.8%;
销售面积 8672 万平方米,增长 37.4%。
新开工规模迅速扩大。上半年,全国除房地产开发、城乡集体和
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个体投资外的新开工建设项目 51876 个,同比增加 9657 个;新开工
项目计划总投资 16921 亿元,增长 70.5%。上半年施工项目个数达
94661 个,同比增加 11915 个;施工项目计划总投资 73596 亿元,增
长 26.2%。
资金到位情况良好。上半年,国有及其他经济类型投资累计到位
资金 18411 亿元,同比增长 47.4%,比同期投资增速高 14.6 个百分点。
其中,国家预算内资金增长 12.7%,国内贷款增长 55.9%,利用外资增
长 44.1%,自筹资金增长 51.2%。
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、
**1-7
月房地产开发统计
从**市统计局获悉,7 月,**房地产开发继续保持迅速发展势头,
1-7 月累计完成开发投资 116.98 亿元,增长 33.1%,其中住宅投资
86.92 亿元,增长 30.7%;写字楼投资 5.23 亿元。增长 1.8 倍;商业
营业用房投资 13.29 亿元,增长 36.7%。
1~7 月,**商品房在建规模比同期扩大 425 万平方米,总量达
1918.12 万平方米,增长 28.4%。其中写字楼的开发规模达 58.53 万
平方米,增长 35.5%,增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房
销售方面在 7 月也呈现出良好的势头和发展潜力,1~7 月,**市累计
销售商品房 325.23 万平方米,比同期增加销售 48.77 万平方米,增长
17.5%。实现商品房销售额 64.98 亿元,增长 18.2%。最为可喜的是,
从上月开始,商品房空置得到初步抑制,7 月末,超过一年期的空置
房面积为 78.75 万平方米,比六月末仅新增 3.97 万平方米。
从**市统计局获悉,7 月,**房地产开发继续保持迅速发展势头,