商品住宅开发项目可行性研究报告
目 录
一、总 论
二、市场分析
三、建设内容
四、环保与市政配套
五、组织机构与人力资源配置
六、建设进度安排及物料供应
七、资金筹措
八、效益分析
九、研究结论与建议
一、总 论
（一）项目背景
1 项目名称： “联想高科•经典都市”居住小区
2 承办单位概况：
“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。
由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，
“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司
合作成立控股公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。
公司注册资本 1 亿元（“世纪地产”3000 万元，武汉高科国有控股集团有限公司 3000 万元，
北京融科智地房地产开发有限公司 4000 万元）流动资金 2400 万元（滚动开发）。
武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武
汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本 15 亿元，目前全资、控股、参股企业 35 家，
已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投
资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。
成立于 2002 年 6 月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行
业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。
3 可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（二）项目概况
1 地块位置：
关山一路与楚雄大道交会处往南 400m 处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学
院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷 CBD 中心区，不仅未来发展前景
不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、
医院等公共设施相距不远。“联想高科•经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民
院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、
东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。
2 建设规模与目标：
土地面积：270 亩（180090 平方米）
容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行 800 米即达武黄高速公路，是武汉
光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积
率把握在较小的数值）
建筑面积：314528 平方米
开发周期：7 至 8 年
土地价格：5400 万（高科集团储备土地，作为股本投入）
3 周围环境与设施
（1）步行约 2 分钟可至 586、521、715 等公交车站；
（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；
（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；
（3）武汉光谷 CBD 中心??光谷创业街位于本案东侧
4 项目投入资金及效益情况
项目总投资：33597.28 万元
自有资金投入：12400 万元
住宅销售价格：2000 元/平米起
项目销售收入：59104.00 万元
项目税后利润总额：16127.14 万元
项目毛利润润：27.28％
项目内部收益率：25.39％
（三）项目建设缘由
1 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展
公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府
支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷 CBD 区域房地产
市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。
2 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预
期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产
开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年
投资 100 亿元兴建 600 万平方米的住宅，五年共建 3000 万平方米，用五年的时间解决 30 万
居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联
动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽
条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、
三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房
改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消
费。
根据 2002 年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项
目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑
一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地
已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的 5 年内，中国光谷方圆 50 平方公里的区域将形
成一个科工贸年收入超过 1000 亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批
第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套
最完善的生活社区。
因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域
内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地
房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想•
世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团 270 亩储备地块。具体合作方式在资金
筹措一节中有详细叙述。
3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略
从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自 90 年代中期以来武汉房地产市场
的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。
类似本项目开发可 200 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地
供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、
协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对
项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良
好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，
合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项
