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XX 湖旅游度假区项目规划及
投资分析书
目 录:
第一章 XX 湖旅游度假区项目概况
一、XX 湖度假区地理位置
二、度假区气候与生态环境
三、XX 湖度假区用地情况
四、关于湖北 XX 湖旅游度假区开发有限 XXXX
五、湖北省及鄂州市对 XX 湖度假区项目的政策支持
第二章 市场分析
一、国内旅游市场现状
二、项目的可行性分析
第三章 风险及对策
一、主要风险因素
二、主要风险对策
第四章 度假区开发规划
一、XXXX 的发展规划
二、XX 湖开发的基本思路
三、开发步骤
四、远景目标
第五章 投资估算与资金筹措
一、投资需求估算
二、前期项目的投资需求与资金来源
第六章 投资收益分析
一、项目收益估算
二、投资收益分析
第一章 XX 湖旅游度假区项目概况
一、XX 湖度假区地理位置
XX 湖旅游区位于湖北华中重镇武汉市的东边,鄂州市容光焕发区庙岭镇辖
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区内,紧阾武汉-黄石高速公路。武-黄高速公路又是我国交通干线中最重要公
路干线之一,为沪-蓉高速公路的组成部份,从此路上行可到三峡重镇-宜昌,
下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海,为 XX 湖旅游度假区提
供了极其便利的交通条件和潜在的客源。从行车时间和路程看,以不超过一小时
为界定条件,可直达以下知名旅游景点:武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武
汉市蓍名景点,西山风景区,鄂州博物馆等黄石市著名景点。以半天(12 小时)
为界定条件,则可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江
三峡等著名旅游区,交通条件十分发达和畅通。
XX 湖与武汉东郊接壤,紧靠中国光谷--武汉市东湖高新技术开发区。整
个规划面积为 24 平方公里,其中水面(XX 湖)约占 5.5 平方公里。度假区西距
武汉市中心不到 20 公里,东距鄂州市仅 23 公里,北距湖北省葛店经济技术开发
区 13 公里,东南距黄石市 40 公里左右。以 XX 湖为中心,东至呈列-扇子湖农
场乡级公路,西至庙岭-大叶乡级公路,南至扇子湖大堤,北至武汉-黄石高速
公路。
XX 湖旅游度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的城市也不远,
这些城市都是工业、商业十分发达的地区,在华中地区有着举足轻重作用。特别
是武汉市为我国特大城市之一,起着东、西连接的作用,而且又是我国有名的旅
游城市和中转地,几个城市人口相加有 1500 万以上,有着前景十分看好旅游人
口潜在优势和物流优势,再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区-武汉市的中
国光谷和省级的葛店经济技术开发区,地理优势十分明显。随着我国经济的不断
发展,人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高,作为双休日度假、短途度
假的理想去处,XX 湖旅游度假区有着绝好好的区位优势。
二、度假区气候与生态环境
XX 湖旅游度假区属农村气候,年平均气温 180C,年平均降水量为 1500 毫
米,无霜期为 273 天,无任何大气污染和噪音,为典型的农业种值区,具有浓厚
的江南田园风光。XX 湖水直通湖北省大型湖泊--梁子湖,并通过梁子湖与长
江来调控水面,其湖水纯净,根据水质监测可以饮用。度假区内地下水源丰富,
有泉水流出地表,经用 I 级标准进行分析,符合生活饮用水卫生标准。其大气质
量也符合国家标准大气标准,达到了 I 级标准。
因 XX 湖地域无工业污染,空气清新,湖水清澈,因此生态环境良好。XX
湖曲折有致,情人岛延伸湖中,阳光、微风、绿树、花草,流水潺潺,微波荡漾,
广阔的天空,碧绿的湖水,一望无边的绿色,真正体会到了毛主席说的一句话:
极目楚天舒。在众多的湖汊里,遍生 XX、菱角等水中植物,而且湖面鸥凫翔泳,
水里鱼虾流动,岸边鸟燕齐鸣,草中野兔飞奔,天然趣成。宽阔的湖面可开辟水
上运动,比赛基地和各种水上旅游娱乐设施,使人们置身水中亲近绿色,回归自
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然。另外,XX 湖东南约 3 公里处,便有梧桐湖,湾汊众多,小岛群布,为 XX
湖旅游度假区远期发展提供了有利条件。
三、XX 湖度假区用地情况
XX 湖旅游度假区地形主要属长江三级阶地,地势为北高南低的平原比较平
坦,小有起伏,均为农业耕种地,其建设可根据现有地形,稍作修整即可,不用
花费很大成本来平整地。
根据现有的地理环境及土地使用功能,XX 湖旅游度假区用地规模暂定 24
平方公里,(其中水面约 5..5 平方公里),规模范围基本上包括了旅游度假区可能
建设发展的用地规划,也包括主要大型市政公用设施用地和其它用地的要求。
四、关于湖北 XX 湖旅游度假区开发有限 XXXX
为使 XX 湖的开发避免低档次、小规模、各自为阵小农经营的老路,在湖北
省和鄂州市 XXXX 的大力支持下,经中国宝安集团与原湖北 XX 湖旅游度假区
开发有限 XXXX 商议并达成增资扩股协议,成立了以宝安集团为主的新的 XX
湖旅游度假区开发有限 XXXX,新 XXXX 以 2002 年 5 月 28 日咸宁信达会计事
务有限 XXXXXXXX 出具的审计报告为依据,原湖北 XX 湖旅游度假区开发有
限 XXXX 评估基准日的净资产为 1089 万元,在新 XXXX 中占股比例为 35%,
保安集团以投资现金 2022 万元入股,占股 65%。
新 XXXX 除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富经验和品牌效
应的保安集团外,XXXX 在法人治理结构上也按照现代企业制度设计,依照保
安集团的 XXXX 建制模式,建立了一整套的科学合理的经营管理机制:
1、建立了较为完善的内部管理机制,规范 XXXX 运作:
XXXX 的组织结构严格按《XXXX 法》要求设立,同时结合 XXXX 所属行
业的特点和 XXXX 具体情况制订了较为完善的管理制度,健全了合理的组织结
构和强有力的经营管理班子。
2、以提高经济效益为目的,制定设计企业的经营管理制度:
在 XXXX 的具体运作中,实行以效益为中心、以效率为标准的原则,推行
“统一经营,分级管理”运作模式,XXXX 总部自身及各下属企业都签订了年
度《经营目标 XXXX 书》、 《总体经营方案》等,建立了相应的考核、激励机
制。
3、以保证工程质量为原则,在财务和工程上建立了科学的管理制度:
为改进管理方式,提高 XXXX 控制能力,XXXX 先后制定了《安全生产目
标 XXXX 书》,《财务管理办法》、 《投资管理办法》和《合同管理办法》等核
心的管理制度, 通过定期经营分析、财务评审等手段,保证 XXXX 整体运行质
量。
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五、湖北省及鄂州市对 XX 湖度假区项目的政策支持
2002 年 5 月 30 日鄂州市人民 XXXX 专题会议纪要(22)号决定:湖北 XX
湖旅游度假区开发有限 XXXX 对度假区 24 平方公里规划面积具备“统一规划、
统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的权限。会议还决定湖北 XX 湖旅
游度假区开发有限 XXXX 在 XX 湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地
产业并举的原则,走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路的良性
循环。(22)号文同时决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北 XX 湖旅游度
假区开发有限 XXXX 经营,经营方向以水上娱乐项目为主,度假区在开发和经
营上享受省级旅游度假区与省级开发区的优惠政策。
第二章 市场分析
一、国内旅游市场现状
XX 湖作为武汉市郊的一个度假区,其市场前景与国内的旅游业,尤其是武
汉的渡假旅游业发展息息相关。随着国内居民收入水平的逐渐提高、假日时间的
延长和消费观念的改变,使居民有更有利的条件出游,国内旅游呈火爆之势。近
年来国内及武汉地区旅游市场有关数据如下:
1、国内旅游市场情况
我国旅游业近年来发展迅速,目前已成为世界上旅游业规模最大的国家之一,
境外和境内旅游市场同步增长。2000 年国内旅游 7.3 亿人次,收入 2967 亿元人
民币,之后此两项每年都分别保持在 3%和 10%以上的增长,旅游业已被列为国
民经济新的增长点, 我国旅游业正处于全面发展的重大机遇。
2、武汉旅游市场情况
武汉作为华中地区的特大城市,既是一个有巨大容量的旅游接待市场,也是
一个有巨大潜力的旅游资源市场。武汉近年旅游业发展迅速,,2001 年止,共有
旅游涉外饭店 64 家,星级饭店 50 多家,旅行社 142 家(其中国际旅行社 16 家,
国内旅行社 126 家)。2001 年武汉市接待国内旅游者 2200 万人次,国内旅游收
入 150 亿元,年增长率分别为 12%和 20%,国内旅游收入占旅游总收入的 90%
以上。
2001 年,旅行社组织本市居民出游人数约为 26 万人次,800 万人天,平均
出游天数为 3.36 天,年平均增长率分别达到 40%和 60%以上。此外市民自行组
织近郊出游人数也相当庞大,若按通过旅行社组织出游的人数的 1\2 计,其人数
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