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大中华区写字楼供应 /需求前沿趋势—2022年3月
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2022-04-11
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截止到 2021 年四季度,大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量 2021 年全年录得约 388.8 万平方米,比 2020 年上涨 129.6%。目前旺盛的需求对于 2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中 ,台北核心商圈空置率较低,约为 2.1%。在二线城市中,成都的核心商圈空置率最低,为 12.8% 。 今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在 2022 年至 2025 年间,很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优势的新兴板块,去中心化趋势有望进一步发展。 鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”,展望未来,大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机: • 金融业; • TMT(电信、媒体和科技行业); • 医疗健康行业。 从大中华地区的各个主要门户城市来看,2021 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。
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2021
年的旺盛需求减轻了新增供应的压力
1
大中华区
写字楼供应 /
需求前沿趋势
大中华区租户研究
2021 年的旺盛需求减轻了
新增供应的压力
2022 年 3 月
行有嘉—建筑能效管控平台方案提供商
目录
2021 大中华区写字楼前沿趋势
六大
写字楼市场
摘要
14
1
报告介绍
16
2
上海
写字楼前沿趋势
大中华区甲级写字楼
现况概览
22
5
大中华区甲级写字楼
未来趋势
28
6
34 40 46
要点总结
51
深圳
写字楼前沿趋势
北京
写字楼前沿趋势
广州
写字楼前沿趋势
香港
写字楼前沿趋势
台北
写字楼前沿趋势
行有嘉—建筑能效管控平台方案提供商
2021
年的旺盛需求减轻了新增供应的压力
1
摘要
市场概览
截止到 2021 年四季度,大中华区 21 个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约 6,318.6 万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量 2021 年
全年录得约 388.8 万平方米,比 2020 年上涨 129.6%。目前旺盛的需求对于 2022 年未来供应的去化减轻了一些压力。一线城市中 ,台北核心商圈空置率较低,
约为 2.1%。在二线城市中,成都的核心商圈空置率最低,为 12.8% 。
今年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。在 2022 年至 2025 年间,很多位于新兴商圈的未来供应预计入市。随着部分租户考虑具有价格优
势的新兴板块,去中心化趋势有望进一步发展。
鉴于经济情况、政策导向以及新冠疫情防控“新常态”,展望未来,大中华区优质写字楼的需求将持续保持韧性。尤其是一些行业已经迎来新的或将迎来潜
在的业务机会。近期政府政策的指导以及商业、社会和生活方式的变化都可能为以下行业提供新商机:
• 金融业;
• TMT(电信、媒体和科技行业);
• 医疗健康行业。
从大中华地区的各个主要门户城市来看,2021 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。2022 年,我们预计,包括总体经济状况,政府政策和各个城市
的发展规划在内的各因素叠加将有助于继续推动写字楼租赁需求。
行有嘉—建筑能效管控平台方案提供商
2
大中华区写字楼供应 / 需求前沿趋势
2021 年,由于大体量新增项目较 2020 年明显减少,
北京全市甲级写字楼新增供应同比下降 25.4%,达
624,065 平方米。
北京 2021 年全市年度净吸纳量达五年来最高值,
为 83.9 万平方米。
在 2021 年 8 月发布的《北京市关于加快建设全球
数字经济标杆城市的实施方案》中,健康服务产业
已被列为北京未来发展的六大聚焦产业之一。与此
同时,中国第三个证券交易所于 2021 年 9 月尘埃
落定。随着北京证券交易所的正式运营,未来,在
政府政策扶持和发展目标的双推动下,生物医药相
关行业以及北京创新型中小企业将迎来更好的平台
和更广阔的发展空间,届时写字楼市场租赁需求将
得到进一步提升。
2021 年是上海新兴商圈的又一个重要年份,其
新增供应达 678,311 平方米,占全市新增供应的
92.1%。全市甲级写字楼存量扩大至 1,440 万平方
米。
去年上海逐步适应了疫情防控的“新常态”,写字
楼需求从艰难的 2020 年强势反弹。在 2021 年的
每个季度,净吸纳量都超过了新增供应,将年度净
吸纳量推升到 142 万平方米,是 2020 年的三倍有
余。
毫无疑问,疫情已经影响国内经济产业结构调整并
将持续加快我国经济转型升级。新的商业机会也
将随之出现,因此在上海这一总部集聚地,对甲
级写字楼的需求将持续受到推动。预计金融科技、
TMT、医疗健康、资产管理、新零售和现代物流等
行业将出现变革性的新业务机会,值得业主持续关
注。
2021 年,深圳甲级写字楼新增供应量约 359,800
平方米,均位于核心区域:福田占比 44.5%,南山
占 55.5%。
市场需求活跃度延续,支撑租金保持相对平稳,年
末平均租金为每月每平方米 210.5 元。在市场实际
供应相对有限的背景下,全年录得深圳甲级写字楼
吸纳量高达 67.3 万平方米,仅次于 2018 年达到历
史第二高的水平,带动空置率较 2020 年同期下滑
6.1 个百分点,目前全市空置率重回 20% 以下,仅
为 19.0%。
分企业类型来看,内资企业租赁面积占比 89.8%;
外资企业租赁面积占比 10.2%。按行业看,TMT、
金融业和专业服务业分别占比 38.0%、25.6% 和
10.1%,是深圳甲级写字楼需求的主要来源,其中
TMT 的比重逐年增加,较 2019 年已上升约 15 个
百分点,大面积租赁成交频现。
20222026 年全市甲级写字楼的计划供应量将超
过 600 万平方米,核心商务区占 90.2%,集中在南
山区,非核心板块占比 9.8%,商务发展格局向西
延伸的趋势显著。另一方面,前海、深圳湾超级总
部基地的大量总部自用物业将一定程度上缓解去化
压力。
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大中华区写字楼供应 / 需求前沿趋势
行有嘉—建筑能效管控平台方案提供商
2021
年的旺盛需求减轻了新增供应的压力
3
2021 年,广州甲级写字楼市场迎来 430,744 平方
米的新增供应,同比增加 86.3%,全市总存量被推
高至 5,617,246 平方米。
在新冠疫情逐步得到有效控制的环境下,因前期疫
情影响而放缓的办公需求得到明显释放。尽管年中
广州局部地区仍有疫情反复,但防疫水平不断提高
令其对经济活动的负面影响降至最低,同时在大量
新增供应入市的刺激下,写字楼市场活跃度得到明
显提升。全市净吸纳量录得 425,969 平方米,同比
增长超过 4 倍,达到自 2017 年以来的历史新高。
疫后中国经济的复苏也支撑内资企业保持稳健发
展,作为支撑广州甲级写字楼市场的主力,内资企
业全年租赁面积约占到全市成交总量的 86.7%,年
内录得多宗整层或大面积租赁成交均来自于此。需
求面积在 2,000 平方米以上的内资企业租赁成交占
据成交总量的 66.2%。
2022 年,广州甲级写字楼市场将迎来新一轮供应
的集中入市,预计短期内或令市场空置率及租金双
双承压,而另一方面,较高供应量也为企业带来更
多选择,办公需求在新增供应刺激下有望得到释放
并带动吸纳量走高。
2021 年全年仅一个甲级写字楼项目 (Marina 8) 落
成,该项目在第一季投入市场。新增供应量约 7,100
平方米,比 2020 年的 26,000 平方米下跌 73%。
全年计写字楼仍录得负吸纳量 (-53,800 平方米 ),
主要被上半年较差的市场气氛拖低;2021 年整体
待租率由 2020 年 12.6% 微升至 13.6%。
2021 年香港甲级写字楼租赁需求持续上升,初见
复苏迹象并回复稳定,然而,疫情严峻加上乌克兰
危机升级,短期内将窒碍市场复苏步伐。假如上述
因素迅速得到妥善解决,2022 年下半年租赁市场
有望重回正轨。年内新租赁成交虽以金融业为主,
但同时亦见新经济产业占比越来越多,尤其是金融
科技、数字资产和商务中心 / 共享工作空间等企业,
预计这些行业在 2022 年继续保持活跃。由于核心
商务区如中区等优质写字楼租金较高峰期回落,
2022 年该区或会出现较多租赁成交。
2021 年全年,台北新增 2 栋 A 级办公大楼,分别
为敦北民生区之中国人寿总部大楼,面积约 53,600
平米;南京松江区之希望广场,面积约 15,200 平米。
合计新增供给面积约为 68,800 平米。
2021 年整体市场胃纳量约 57,800 平米,租赁市场
堪称稳定。租赁活动以中小面积居多,依租赁交易
统计,2021 年整体平均租赁交易面积约 1,900 平米。
企业因应疫情,缩编与扩编互有消长下,需求持稳。
在核心区可供出租面积稀少下,外围新兴办公商圈
南港区,提供高素质办公空间及具租金竞争力的租
金,吸引租户的目光。核心区办公大楼市场供需预
期趋于平衡。
2021
年的旺盛需求减轻了新增供应的压力
3
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