商业地产经营与管理信息化.pdf
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2022-06-09
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商业地产经营与管理信息化
◆商业地产的概念
商业地产（Business Real Estate），
简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上
将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休
闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
它由房地产开发商作为投资主体直接参与，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、
招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作，它包括商场、购物中心、
写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营，进行策划、招商
和日常营运管理，是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动，是商业与地产业紧密结合的
复合型产业。
中国的房地产业经过多年的发展，竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟，利
润空间也不断缩小，越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产，以期获得持续的利润增长。
目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道，成为地产界的新热点。
发展商对住宅的开发，是将房屋销售作为目标，售出房屋即可回笼资金，赚取利润。由于住
宅是用于居住的场所，绝大部分购买者是有居住的需要而购买，本身既是投资者，又是使用者，
购买后都会居住，使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好，项目就成功，很多发展商已
经获利颇丰。
将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候，
将销售获利作为最终目标，一切以销售为出发点，如果商铺销售不好就会想尽办法促销，为了销
售，发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺，一旦商铺销售完成，产权转移到中小投资
者身上，在经营管理方面就不再继续投入，商场并没有兴旺起来，甚至开业都困难，带来了一系
列的问题。对发展商而言，项目的声誉和形象都会大打折扣，剩余商铺的销售会面临很大的压力，
进而给发展商的声誉造成不良影响，损害企业的公共形象和美誉度；对中小投资者而言，本身投
资失败，利益受损，特别是采取按揭贷款方式投资的业主，直接影响到还贷能力，引发银行、发
展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。
那么，商业地产项目如何才算成功呢？商铺销售出去并不等于项目成功，销售只是意味着产
权的转移，与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才
算成功，其价值不在于用来居住，而在于能为商业经营带来利润，商业利润是通过商品交易来实
现，要求商业活动频繁、交易畅旺，也就是通俗所说的“人气”旺盛，才能为经营者带来丰厚的利
润，这样的商业地产项目才是真正成功的项目。
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