房地产行业：因时而动，因地制宜，国际物管龙头的发展之路-0707-东方证券-44页.pdf
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东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。
东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生
影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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Table_Summary
核心观点
回顾国际物管龙头数十年的发展历程，我们总结出三大规律。第一，物业行
业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。美国、欧洲、
日本物业设施管理市场中，最大龙头的市占率分别为 4.8%、5.8%、7.5%；
第二，国际物管龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服
务的特点。原因在于：1）住宅面积规模较小，住宅物业管理收入规模较小。
2）国外居住形态以开放式街区为主，较少形成高密度集中式小区。第三，国
际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，收并购在龙头崛起过程中有着
举足轻重的作用。
国际龙头通过横向多元化发展，形成了综合设施管理服务商，典型企业包括
法国的索迪斯（Sodexo）和日本的永旺永乐（AEON DELIGHT）。物管企
业横向多元化指面向各种业态的物业提供全环境、全设施、全生命周期的多
元服务，为物业使用方带来更好的空间使用体验。综合设施管理服务商的形
成，通常先建立单点优势业务，再通过并购拓展新业务板块并展开全球布局。
索迪斯从法国的企业团餐业务起家，现已发展为高度多元化的全球综合设施
管理服务商龙头。永旺永乐从商场保洁服务开始发展，现已形成涵盖操作领
域与管理领域的经营模式，成为从日本走向国际的优秀综合设施管理服务商。
国际龙头通过纵向一体化发展，形成不动产整体解决方案提供商，典型企业
包括美国的世邦魏理仕和仲量联行。物管企业的纵向一体化指覆盖不动产交
易、管理、咨询、投资全产业链。不动产整体解决方案提供商的形成，通常
从不动产产业链的某一环节切入，发展成优势业务后，再通过并购延伸至产
业链其他环节和进入国际市场。世邦魏理仕和仲量联行均是从交易环节切入，
通过并购持续向不动产全产业链延伸并完成全球布局。历经数十年发展，两
家公司均已具备给全球各类客户提供不动产整体解决方案的卓越能力。
国内第三方物管企业可选择横向多元化策略突围，开发商系物管企业则可灵
活选择。随着房地行业的集中度持续提升，以及头部开发商对物管的日益重
视，第三方物管企业项目获取难度增大，整合长尾开发商的老旧项目则面临
盈利压力。因此，选择聚焦发展优势业务，借力资本，着力开拓非居市场，
不失为一条可行的突围之路。开发商系的物管企业则具备更大灵活抉择的空
间，借助开发商的支持，进可根据开发商资产禀赋选择横向多元化或纵向一
体化策略，退可固守住宅市场，依靠面积红利发展。
投资建议与投资标的
国内物管行业正处在方兴未艾的阶段。借鉴国际物管龙头发展规律，我们认
为，1）开发商系的物管企业攻守兼备，既能在纵横两个维度发展，又可享受
面积红利。建议关注中航善达(000043，未评级)、碧桂园服务(6098，未评级)、
永升生活服务(1995，未评级)；2）第三方物管企业可通过横向多元化成为综
合设施管理服务商突围，建议关注绿城服务(2869，未评级)、南都物业
(603506，未评级)。
风险提示
非市场化定价；人力成本上升。
多元化业务探索失败。
Table_Title
因时而动，因地制宜：国际物管龙头的
发展之路
房地产行业
Table_BaseInfo
行业评级 看好 中性 看淡 (维持)
国家/地区 中国/A 股
行业 房地产
报告发布日期 2019 年 07 月 07 日
行业表现
资料来源：WIND
Table_Author
证券分析师 竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860514060003
房诚琦
021-63325888*6202
fangchengqi@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860518070003
Table_Cont acter
联系人 孙天一
021-63325888-4037
suntianyi1@orientsec.com.cn
马晓东
maxiaodong@orientsec.com.cn
Table_Report
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