房地产行业：一线一手回暖持续、三线延续回落趋势-0127-安信证券-10页.pdf
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一线一手回暖持续、三线延续回落趋势
■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 3.08，较上周收缩 3.81%，从申万一级其他行
业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位臵。周收益率-0.17%，
较上周收益率收缩 1.06pct，上周银行、电子、汽车等板块领涨，地产板块收益率在各板
块中偏中等。当前股票组合万科 A、招商蛇口。
■一手房成交环降 2.39%：全国 41 城一手房成交面积 391.71 万方，同比下降 30.44%，环
比下降 2.39%，累计同比下降 28.99%；其中一线 4 城成交面积 56.64 万方，同比上升 24.90%，
环比上升 6.57%，累计同比上升 21.66%；二线 19 城成交面积 250.34 万方，同比下降 35.90%，
环比下降 0.95%，累计同比下降 35.48%；三线 18 城成交面积 84.73 万方，同比下降 33.40%，
环比下降 11.19%，累计同比下降 26.80%。
■二手房成交环升 0.93%：全国 15 城二手房成交面积 130.23 万方，同比上升 6.14%，环
比上升 0.93%，累计同比下降 4.44%；其中，一线 2 城成交面积 35.26 万方，同比上升 4.58%，
环比上升 26.32%，累计同比下降 22.02%；二线 9 城成交面积 89.59 万方，同比上升 11.05%，
环比下降 7.39%，累计同比上升 8.28%；三线 4 城成交面积 5.38 万方，同比下降 35.23%，
环比上升 23.15%，累计同比下降 50.13%。
■可售库存环降 0.37%，去化周期增加 0.30 周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 27.53%，
环比下降 0.37%；其中一线 4 城同比上升 34.20%，环比上升 0.43%；二线 8 城同比上升
28.62%，环比下降 1.12%；三线 3 城同比下降 0.40%，环比下降 0.16%。2）全国 15 城可
售库存去化周期 33.09 周，较上周增加 0.30 周；其中一线 4 城去化周期 37.67 周，较上周
增加 0.74 周；二线 8 城去化周期 34.06 周，与上周去化周期持平；三线 3 城去化周期 19.16
周，较上周增加 0.15 周。
■土地成交量价齐跌：1）100 大中城市供应规划建筑面积 1063.55 万平米，累计同比
-24.43%，相对过去四周变化幅度为-64.71%；100 大中城市挂牌均价 3649 元/平米，同比
+77.05%，环比+174.15%；2）100 大中城市成交总建面 1571.66 万平米，累计同比-45.14%，
相对过去四周变化幅度为-50.41%；100 大中城市成交总价 350.25 亿元，累计同比-51.24%，
相对过去四周变化幅度为-56.97%；100 大中城市成交楼面价 2229 元/平米，同比-28.90%，
环比-10.52%；3）100 大中城市土地溢价率 6.3%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别
为 12.02%、5.16%、0.18%。
■政策方面：广州市黄埔区发布《广州市黄埔区广州开发区加快培育和发展住房租赁市
场工作方案的通知》，通知包括商业用地改建租赁住房等政策；中共中央国务院发布关
于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见，意见主要包括深入推进疏解
到熊安新区的国有企业和事业单位改革、推动高端高新产业发展等。
■投资建议：当前地产行业类似于 11 年末 12 年初，相似的小周期、相似的土地购臵费
增速发力、相似的融资环境紧张、相似的土地市场逐步转冷、相似的政策底；但不一样
的是，我们认为这一轮政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往
周期中的全面松开。基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间
的轮动效应更为明显；城市轮动的分化也将陆续传导到微观企业层面，进而影响企业经
营与业绩等。1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融
资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等；2）关注险资积极入股的企业，
如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等；3）成长突
出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（H
股）、融创中国（H 股）等；4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营
模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，
物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（H 股）等。
■风险提示：政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期
Table_Tit le
2019 年 01 月 27 日
房地产
Table_BaseI nfo
行业动态分析
证券研究报告
投资评级
同步大市-A
Table_Fir st St ock
首选股票 目标价 评级
001979 招商蛇口 25.30
买入-A
000002 万科 A 30.00
买入-A
Table_Chart
行业表现
资料来源：
Wind
资讯
% 1M 3M 12M
相对收益
-5.52 -10.23 3.29
绝对收益 0.56 -9.89 -24.02
黄守宏
分析师
SAC 执业证书编号：S1450511020024
huangsh@essence.com.cn
021-35082092
张春娥
报告联系人
zhangce@essence.com.cn
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指导 2018-12-23
-44%
-38%
-32%
-26%
-20%
-14%
-8%
-2%
2018-01 2018-05 2018-09
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