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房地产行业:业绩普超预期,头部优势显现-0721-广发证券-19页.pdf
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1 / 19
[Table_Page]
跟踪分析|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业
业绩普超预期,头部优势显现
[Table_Summary]
核心观点:
本周政策情况:16 城成住房租赁市场试点,开封放开限售后迅速取消
本周,中央层面,财政部将集体用地纳入土增税缴纳范围并取消原集体
用地入市所征收的土地增值收益调节金,住建部调整住房租赁市场发展试
点范围,新增京沪渝等 7 城市,沈阳等 3 城市退出。此外,人保部等表示
将放开省会及以下城市高效毕业生落户限制。地方层面继续因城施策,开封
放开新建商品房限售 3 年的限制后迅速取消,广州商办等非住宅存量住房
可申请租赁住房,杭州则对住房租赁行业相关企业给予不同程度的资金扶
持,眉山市允许缴存职工提取公积金偿还 7 城市异地公积金房贷。
本周基本面情况:7 月前 18 天 35 城新房成交同比上涨 11.1%
7 月前 18 天,我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 11.1%,
增幅较 6 月扩大 4.1 个百分点,其中 4 大一线城市、11 个二线城市、20 个
三四线城市分别同比上涨 12.1%、18.0%和 0.9%。7 月前 18 天重点 13 城
批售比上行至 1.08。土地市场方面,上周 100 个大中城市土地供应量环比
增长 26.5%而成交量环比下降 35.2%,供销比(供给/成交)上行至 1.49,
溢价率小幅下行至 18.9%,其中一线、二线、三线分别为 13.5%、18.1%、
22.2%,总体来看土地市场热度仍在延续。
业绩普超预期,头部优势显现
近期房企融资缩紧态势明显,未来土地市场将进一步向头部企业集中,
政策本质上加剧了房企的供给侧改革。未来行业将在因城施策的背景下继
续窄幅波动,我们认为行业贝塔属性趋弱,更多的应该关注企业的阿尔法,
特别是在未来房价稳定的基础上,头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价
各方面将全面胜出。近期主流房企陆续发布 19 年中报业绩预告,从已公布
的数据来看普遍强于市场预期,阿尔法的思路逐步得到市场认可。投资方
面,考虑到周期窄幅波动的特征,更应该关注经营能力突出的房企,高周转
房企通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方
面,一线 A 股龙头推荐:万科 A、华夏幸福、招商蛇口,二线 A 股龙头推
荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H 股龙头推荐:
融创中国、万科企业、旭辉控股集团,H 股龙头关注:中国金茂、合景泰富
等,子领域推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。
风险提示
政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预
期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-07-21
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师:
乐加栋
SAC 执证号:S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师:
郭镇
SAC 执证号:S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
请注意,乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注
册持牌人,不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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配置
2019-07-14
房地产行业:土地市场整体热
度延续,按揭贷利率边际收
紧
2019-07-14
[Table_Contacts]
联系人:
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
-18%
-8%
1%
11%
21%
30%
07/18 09/18 11/18 01/19 03/19 05/19
房地产 沪深300
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[Table_PageText]
跟踪分析|房地产
重点公司估值和财务分析表
股票简称
股票代码
货币
最新
最近
报告日期
评级
合理价值
(元/股)
EPS(元)
PE(x)
EV/EBITDA(x)
ROE(%)
收盘价
2019E
2020E
2019E
2020E
2019E
2020E
2019E
2020E
万科 A
000002.SZ
人民币
30.71
2019/04/08
买入
39.60
3.48
3.96
8.82
7.76
6.59
7.49
19.9%
18.5%
招商蛇口
001979.SZ
人民币
21.39
2019/03/19
买入
29.80
2.29
2.57
9.35
8.33
8.98
8.33
21.0%
19.1%
华夏幸福
600340.SH
人民币
30.88
2019/05/01
买入
36.99
4.93
6.03
6.26
5.12
8.91
8.33
29.0%
26.2%
新城控股
601155.SH
人民币
29.86
2019/03/13
买入
47.87
6.47
7.48
4.61
3.99
8.90
10.91
33.1%
27.6%
华侨城 A
000069.SZ
人民币
7.57
2018/11/01
买入
-
1.33
1.42
5.67
5.32
5.77
5.46
15.0%
13.8%
荣盛发展
002146.SZ
人民币
9.45
2019/04/29
买入
13.52
2.25
2.68
4.19
3.52
2.63
0.58
22.6%
21.2%
中南建设
000961.SZ
人民币
9.13
2019/05/31
买入
10.78
1.08
1.89
8.47
4.84
4.59
4.78
19.6%
25.5%
阳光城
000671.SZ
人民币
7.26
2019/04/03
买入
8.89
0.94
1.25
7.76
5.79
10.70
8.40
18.0%
19.5%
蓝光发展
600466.SH
人民币
6.50
2019/03/20
买入
10.04
1.11
1.72
5.83
3.79
11.00
11.78
22.6%
25.8%
新湖中宝
600208.SH
人民币
3.05
2019/03/18
买入
5.20
0.48
0.57
6.42
5.37
23.10
18.50
10.2%
10.9%
中国国贸
600007.SH
人民币
16.05
2019/07/08
买入
19.86
0.92
1.04
17.38
15.50
7.75
6.88
11.8%
11.7%
碧桂园
02007.HK
港币
11.36
2019/04/13
买入
16.03
1.96
2.26
5.09
4.42
3.30
3.15
23.4%
18.8%
融创中国
01918.HK
港币
38.85
2019/04/07
买入
54.70
5.28
7.00
6.50
4.90
8.35
4.98
27.2%
26.5%
旭辉控股集团
00884.HK
港币
5.69
2019/04/30
买入
6.16
0.91
1.13
5.57
4.47
3.90
3.00
21.6%
21.2%
万科企业
02202.HK
港币
31.05
2019/04/08
买入
38.70
3.48
3.96
7.84
6.89
6.59
7.49
19.9%
18.5%
数据来源:Wind、广发证券发展研究中心
备注:(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的;
(2)A 股标的合理价值货币单位为人民币,港股标的(碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业)合理价值货币单位为港币;
(3)A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币;
(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。
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[Table_PageText]
跟踪分析|房地产
目录索引
地产行业政策及基本面跟踪情况 .............................................................................. 5
主要政策回顾 ................................................................................................... 5
重点城市成交情况 ............................................................................................ 6
重点城市推盘及库存跟踪 ............................................................................... 10
全国土地市场供给成交情况 ........................................................................... 13
地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................. 15
图表索引
图 1:本周主要政策一览(2019.07.15-2019.07.20) ........................................... 5
图 2:各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 .................... 6
图 3:35 城新房周均及单周成交面积(万方) ...................................................... 7
图 4:35 城市分线城市新房周成交环比增速(%) ............................................... 7
图 5:35 城新房月度成交同环比(%) .................................................................. 7
图 6:35 城分线城市新房月度成交同比(%) ....................................................... 7
图 7:35 城新房成交整体年同比(%) .................................................................. 8
图 8:35 城新房成交分线城市年同比 ..................................................................... 8
图 9:全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2019.07.12-2019.07.18) ... 8
图 10:13 城二手房周均及单周成交面积(万方)............................................... 10
图 11:13 城分线城市二手房周成交环比增速 ...................................................... 10
图 12:13 城二手房成交月度同环比 .................................................................... 10
图 13:13 城分线城市二手房成交月同比 ............................................................. 10
图 14:13 城市二手房成交整体年同比 ................................................................. 10
图 15:13 城市分线二手房成交年同比 ................................................................. 10
图 16:13 城市商品房周度推盘 ............................................................................ 11
图 17:13 城市商品房月度推盘 ............................................................................ 11
图 18:13 城市商品房推盘年同比趋势 ................................................................. 11
图 19:13 城市商品房月度批售比 ........................................................................ 11
图 20:13 城市商品房库存与去化周期 ................................................................. 12
图 21:13 城市及分线城市商品房去化周期(月)............................................... 12
图 22:13 城市商品房周度库存及去化周期 ......................................................... 12
图 23:11 城市住宅周度库存及去化周期 ............................................................. 12
图 24:全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据 .................................... 14
图 25:全国 100 大中城市土地供应年度累计同比 ............................................... 14
图 26:全国 100 大中城市土地成交年度累计同比 ............................................... 14
图 27:全国 100 大中城市土地出让金年同比....................................................... 14
图 28:全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比 ........................................ 14
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