房地产行业A股下半年投资策略：求“稳”是主基调-0624-国信证券-26页.pdf
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行业研究
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证券研究报告—深度报告
房地产
[Table_IndustryInfo]
地产 A 股 2019 年下半年投资策略
超配
（维持评级）
2019 年 06 月 24 日
一年该行业与沪深 300 走势比较
行业投资策略
求“稳”是主基调
研究框架及前期策略回顾
《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》于 2019 年上半年继续被验证：①我们于 2018
年 4 季度及 2019 年 1 季度陆续发表了《周期的力量，政策的曙光》、《有信心，更要
有耐心》等报告看多地产股的机会并建议加大对地产股的配置；②我们于 2019 年 4
月 8 日开始偏谨慎，从建议“加大对地产股的配置”转变为建议“机构投资者拿住手中的
筹码”。从板块表现看：①2018 年 10 月 18 日至 2019 年 4 月 7 日，申万房地产指数
取得了显著的绝对收益及相对收益，优势地产股涨幅尤为显著；②2019 年 4 月 8 日
至今，申万房地产指数跌幅达 13.8%，并跑输大盘。
2019 年前 5 个月一、二线销售回暖，三、四线降温
进入 2019 年以来，多方面因素促成了一、二线销售回暖，包括货币政策宽松（自 2018
年 10 月以来三次降准、房贷利率持续回落）以及一、二线城市政策边际改善（落户
条件放宽、人才政策、部分城市放宽“四限”门槛），热点一、二线城市如北京、广州、
上海、天津、南京、武汉、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、南宁等均回暖明显。但
三四线销售在 2019 年则明显降温，销售面积累计同比增速已转负，并持续数月保持
在低位，我们认为：三、四线楼市降温有多方面原因，而棚改货币化目标及规模的减
少导致住房需求放缓，是其中一个重要原因。
货币宽松边际效用递减的信号初现
2019 年，进入 5 月以来，货币宽松边际效用递减的信号初现，主要体现在热门城市
新房、二手房成交放缓，土地市场热度放缓，开盘去化率及“上门指数”回落，统计局
发布的各项房地产指标亦全面出现不同程度的回落。除房地产行业外，宏观数据回落
及零售、汽车等其他行业的数据走弱，也说明了仅凭原有力度和节奏的货币宽松，其
边际效用或许正在递减。
求“稳”将是下半年房地产政策主基调
如上所述，前期货币宽松已初露边际效用递减的信号，因此 5 月以来市场也出现了“政
府或进一步加大货币宽松力度、加快货币宽松节奏”的预期。但由于一季度宏观杠杆率
已创下历史新高，加上前期楼市升温主要发生在一、二线城市，而一、二线城市又普
遍存在房价收入比整体偏高、对产业链拉动作用远不及三四线且住房预售条件高等制
约“利用房地产拉动经济”的因素，因此下半年对一二线的房地产调控仍偏紧，并且如
果货币宽松加码，一、二线的调控反而大概率会更严，而三四线由于过去几年高歌猛
进推动棚改货币化刺激住房需求已在一定程度上透支了未来，新的刺激三四线住房需
求的有效手段又尚未创造出来，三四线下行压力将持续。6 月 15 日，银保监会主席
郭树清表示“我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率
达到难以持续的水平。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长
房地产的投资投机行为”。我们预计求“稳”将是下半年房地产政策主基调，在求“稳”大
环境下，一、二线楼市热度大概率不及上半年，三四线仍将延续缓慢下行趋势，维持
全行业全年销售面积-5%增长的判断。
优选“低估值+双增长”个股
预计下半年地产股整体走势波动不大，但符合“低估值+双增长（已披露的合同销售额
及归母净利润预测值双双显著增长）”的品种或会相对强势。我们看好新城控股、中南
建设、阳光城、保利地产、荣盛发展、金地集团、龙光地产、金科股份、旭辉控股集
团、龙湖集团、华润置地、融信中国、华夏幸福、蓝光发展、碧桂园、中国恒大、华
侨城 A、世联行、合景泰富集团、禹洲地产等。
风险
市场的风险以及研究框架失效的风险。
相关研究报告：
《房地产 2019 年 5
月投资策略：楼市升温，
政策两难》 ——2019-05-09
《房地产行业 2019 年 4
月投资策略：
“
政策改
善”转向“基本面回暖”》 ——2019-04-08
《房地产 2019 年 3
月投资策略：积极把握春
耕行情》 ——2019-03-07
《房地产行业 2019 年 2
月投资策略：有信心，
更要有耐心》 ——2019-02-15
《房地产行业 2019
年投资策略：周期的力量，
政策的曙光》 ——2018-12-17
证券分析师：区瑞明
电话：
0755-82130678
E-MAIL：
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房地产 沪深300
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