房地产行业6月份数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行-0715-中金公司-10页.pdf
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证券研究报告
2019 年 7 月 15 日
房地产
6 月房地产数据点评：投资、新开工增速小超预期，后续料下行
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事件
国家统计局公布 1-6 月房地产销售与开发投资数字。
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6 月单月投资、新开工增速小超预期，但累计增速仍处于下行通道，我们预计下
半年继续降速。1-6 月房地产开发投资额同比增长 10.9%（1-5 月+11.2%）， 6 月单
月同比增 10.1%，较 5 月小幅攀升 0.6 百分点，但仍低于年初至今平均水平。1-6
月新开工面积同比增长 10.1%（1-5 月+10.5%）， 6 月单月同比增 8.9%，较 5 月扩
张 4.9 百分点，但仍是去年下半年以来较低的单月增速水平。土地端，1-6 月土
地购置面积同比下滑 27.5%（1-5 月-33%）， 6 月单月录得 14%的跌幅。往前看，
我们认为去年下半年以来的土地市场降温和销售端的下行预示着新开工增速（伴
随下半年基数逐步走高）将进一步下行。此外，我们认为土地购置费（分期滞后
计入开发投资额）增速将持续下滑，叠加行业融资端的边际收紧或令后续土地成
交进一步收缩，下半年投资增速下行仍不可避免。维持全年新开工面积同比增长
5%，房地产开发投资额同比增长 8%的预测不变，隐含下半年新开工面积同比小
幅增长 1%，房地产开发投资额同比增长 5.5%。
6 月销售面积同比跌幅收窄，好于预期，我们预计下半年跌幅进一步收窄。1-6
月全国商品房销售面积同比下跌 1.8%（1-5 月-1.6%）， 6 月单月在高基数下录得
同比下滑 2.2%，较 5 月跌幅收窄 3.3 百分点，好于预期。分城市看，我们监测的
样本一二线城市高频数据显示 6 月销售面积同比增长 17%，或是 6 月全国销售超
预期主要原因。而我们测算隐含三四线城市销售面积同比下滑 12%，跌幅较上月
（-8%）仍有扩大，表明城市间分化仍在加剧。往前看，我们认为下半年销售的
分化趋势将延续，其中一二线城市销售端可能保持温和增长态势，而三四线城市
销售有望企稳，其跌幅将随着基数降低逐步收窄。全国层面上，我们认为 7 月和
8 月销售增速在高基数下仍将录得同比下跌，但 9 月份起可能随着基数降低而显
著回升。全年维度上维持全国商品房销售面积同比小幅下滑 1%的预测不变，隐
含下半年销售面积同比持平。
房企资金面总体稳健，6 月国内贷款及个人按揭贷款增长显著。1-6 月房企到位
资金同比增 7.2%（1-5 月+7.6%）， 6 月单月增 5.7%（5 月+3.0%），其中国内贷款
同比增速达 22.8%（较 5 月继续扩大 7.3 百分点）；个人按揭贷款同比增长 12.4%
（较 5 月扩大 6.8 百分点），高于年初至今累计增速，增长显著。
我们覆盖的 A/H 地产股当前分别交易于 7.2/6.8 倍 2019 年预测市盈率，分别处于
过去三年估值中枢负一倍标准差以下和中枢附近，估值安全边际较高。近期地产
融资环境有所收紧对板块情绪存在一定扰动，但我们提示房地产板块在销售、价
格、政策、资金、盈利等方面呈现的相对确定性，建议投资者重视地产股的配置
价值。A 股推荐保利、中南、华发，同时建议关注阳光城（未覆盖）；H 股推荐
融创、龙湖、碧桂园、奥园、旭辉、美的置业、中海宏洋。
风险
宏观环境不确定性进一步加大，地产行业政策（特别是融资环境）超预期收紧。
张宇
分析员
SAC 执证编号：S0080512070004
SFC CE Ref：AZB713
eric.zhang@cicc.com.cn
王璞
联系人
SAC 执证编号：S0080117100019
SFC CE Ref：BOL362
pu.wang@cicc.com.cn
孙元祺
联系人
SAC 执证编号：S0080118060056
yuanqi.sun@cicc.com.cn
目标
P/E (x)
股票名称
评级 价格
2019E
2020E
保利地产-A
跑赢行业 17.38 7.0
6.0
中南建设-A
跑赢行业 11.24 8.0
4.6
华发-A
跑赢行业 11.68 6.0
4.8
融创中国-H
跑赢行业 52.90 5.8
4.7
龙湖集团-H
跑赢行业 38.21 10.3
8.2
碧桂园-H
跑赢行业 15.54 5.6
4.8
中国奥园-H
跑赢行业 13.84 6.4
4.2
旭辉控股集团-H
跑赢行业 6.99 5.7
4.5
美的置业-H
跑赢行业 25.27 5.0
3.9
中国海外宏洋集团-H
跑赢行业 5.22 4.2
3.1
中金一级行业
房地产
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资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部
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