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房地产行业国家统计局3月份行业数据跟踪:销售回暖,投资高位,新开工超预期上行-0418-银河证券-11页.pdf
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行业研究报告
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房地产行业
2019 年 4 月 18 日
销售回暖,投资高位,新开工超预期上行
——国家统计局 3 月份行业数据跟踪
房地产行业
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投资要点:
1、2019 年 1-3 月商品房销售回暖,一二线热度提升。2019 年 1-3 月,商
品房销售面积累计同比下降 0.9%,销售金额累计同比增长 5.6%,销售情
况开始回暖。一方面受因城施策的政策影响,多个城市频繁出台人才政
策、调整公积金及贷款利率,政策松动带动销售回暖;另一方面一二线
与三四线城市分化加剧,销售回调压力依旧存在,我们认为本轮销售回
暖的可持续性值得关注。
2、拿地依然谨慎,土地市场有望回暖。2019 年 1-3 月土地购置面积累计
同比-33.10%,土地成交价款累计同比增速为-27.0%。虽然拿地面积较 1、
2 月略有改善,但土地市场整体表现平淡,原因可能在于 18 年低大规模
拿地举动为房企囤积了较为充足的土地,而楼市回暖仅显苗头,房企态
度依然较为谨慎,随着一二线城市销售的进一步扩张,土地市场有望回
暖。
3、新开工超预期,开发投资持续上行。2019 年 1-3 月新开工面积累计同
比增速为 11.9%,全国房地产开发投资完成额同比名义增长 11.8%,创
2015 年以来历史新高。开发投资的持续上行,一方面得益于一二线城市
销售情况好转,房企加快新开工节奏,新开工面积、施工面积回升带动
投资额上行;另一方面,18 年土地市场景气度较高,前期土地购置费计
入房地产开发投资的金额存在分期滞后效应。由于土地成交价款这一领
先指标的大幅回落,对开发投资额的影响将逐步显现,我们预计后续开
发投资增速将缓慢下行。
4、房企融资环境改善,发债节奏加快。1-3 月份,房地产开发企业到位
资金 39.948 亿元,同比增长 5.9%。随着央行持续降准、市场资金日渐充
裕,龙头房企一方面为了减轻偿债压力、借新还旧,另一方面为优化公
司资本结构,提升开发投资能力,恒大、融创、碧桂园等纷纷提出发债
计划。
5、投资建议:行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌
及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望
在 2019 年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。近期行业基本面回
暖叠加宽松的政策环境也有利于推动行业估值修复的持续。我们推荐业
绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、
保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较为充分的阳光
城(000671)。
6、风险提示:
市场销售超预期下行,政策调控收紧,房企偿债能力不足风险等。
分析师
潘玮 房地产行业分析师
:(8610)6656 8212
:panwei@chinastock.com.cn
执业证书编号: S0130511070002
特别鸣谢
王秋蘅
:(8610)83574699
:wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
潘玮 房地产行业分析师
:(8610)6656 8212
:panwei@chinastock.com.cn
执业证书编号: S0130511070002
相对沪深 300 表现图
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2018/4/18 2018/7/18 2018/10/18 2019/1/18
房地产 沪深300
资料来源:中国银河证券研究院
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投资保持韧性 -2019.3.15
20406280/36139/20190418 15:44
行业研究报告/房地产行业
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1
目 录
一、商品房销售市场........................................................................................................................................................... 2
(一)2019 年 1-3 月商品房销售回暖,一二线热度提升 ........................................................................................... 2
二、投资、新开工与土地市场........................................................................................................................................... 4
(一)拿地依然谨慎,土地市场有望回暖 .................................................................................................................. 4
(二)新开工超预期,施工面积维持高位 .................................................................................................................. 4
(三)开发投资持续上行,创 15 年以来新高 ............................................................................................................. 5
三、房地产资金面............................................................................................................................................................... 6
(一)房企融资环境改善,发债节奏加快 .................................................................................................................. 6
四、投资建议....................................................................................................................................................................... 7
五、风险提示....................................................................................................................................................................... 8
20406280/36139/20190418 15:44
行业研究报告/房地产行业
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2
一、商品房销售市场
(一)2019 年 1-3 月商品房销售回暖,一二线热度提升
2019 年 1-3 月,商品房销售面积累计同比下降 0.9%,销售金额累计同比增长 5.6%。商品
房销售面积增速较 2019 年 1-2 月上升 2.7 个百分点,比 2018 年回落 2.2 个百分点,商品房销
售额增速比 1-2 月提升 2.8 个百分点,比 2018 年回落 6.6 个百分点,销售情况开始回暖。3 月
的楼市小阳春带动市场回暖,一方面受因城施策的政策影响,北京、深圳、天津等多个城市频
繁出台人才政策、调整公积金及贷款利率,政策松动带动销售回暖;另一方面一二线与三四线
城市分化加剧,三四线受前期需求严重透支的影响,销售回调压力依旧存在,我们认为本轮销
售回暖的可持续性值得关注。
图 1:商品房销售累计表现/%
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2011-02
2011-06
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2012-02
2012-06
2012-10
2013-02
2013-06
2013-10
2014-02
2014-06
2014-10
2015-02
2015-06
2015-10
2016-02
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2017-02
2017-06
2017-10
2018-02
2018-06
2018-10
2019-02
商品房销售面积
商品房销售额
资料来源:wind,中国银河证券研究院
图 2:月商品房销售面积、销售额及销面同比
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-10%
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20%
30%
40%
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0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
2011-02
2011-06
2011-10
2012-02
2012-06
2012-10
2013-02
2013-06
2013-10
2014-02
2014-06
2014-10
2015-02
2015-06
2015-10
2016-02
2016-06
2016-10
2017-02
2017-06
2017-10
2018-02
2018-06
2018-10
2019-02
月商品房销售额/亿元 月商品房销售面积/万平米
月销面同比/%(右)
资料来源:wind,中国银河证券研究院
从我们跟踪的重点城市高频数据来看,38 城 2019 年 1-3 月新房销量累计同比上涨 4.7%,
增幅比 1-2 月扩大 3.4 个百分点,1 月份以来新房成交累计增速由负增长逐渐转正并提升明显,
房地产市场逐步回暖。分一二三线城市来看,同比方面,一二三线月成交量同比涨跌幅分别为
60.2%/26.2%/-15.1%,相较于前两个月,一线成交增速强势回暖,二线稳步回升,三线跌幅扩
大;累计同比方面,一二三线周成交量累计同比涨跌幅分别为 34.0%/10.5%/-9.8%。总体来看,
一二线城市需求呈现回暖显著,景气度回升,三四线城市受棚改货币化渐进式退出及需求透支
的影响,缩量明显。截止三月末,一二三线城市狭义去化周期分别为 9.22、10.29、19.06 个月,
四个一线城市中上海去化周期维持在 5.1 个月的低位,北广深的去化周期分别为 15.6、9.2、14.2
个月,处于高位;而三线城市去化周期整体拉长。
20406280/36139/20190418 15:44
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