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房地产
摘要
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上半年的总结与展望
行业基本面上看，销售方面，1-5月全国商品房销售面积小幅负增长，但仍略超预期，总体仍保持一定韧性；其中一二
线城市见底回升，三四线城市销售较差。投资方面，1-5月房地产投资增速年内首次回落，且土地购置费持续负增速，下半
年投资增速或将加速下滑。资金方面，一季度资金面较为宽松，自5月17号银保监会23号文开始，融资开始收紧，到位资金
遇冷，预计将导致下半年土地市场下行。总体而言，全国基本面周期性见顶的迹象明显，除少数热点一二线城市房价仍有
上涨压力外，大多数城市基本房价趋稳甚至略有下行。
政策方面， “一城一策”仍是主流思路，如近期苏州、西安等房地产市场较为火热，政策调控力度加大。我们认为一
二线城市的政策宽松预期降低，而三四线仍有放松空间。
下半年的板块投资策略
通过对历年数据的整理，我们发现地产超额收益的拐点领先销售增速的拐点3-6个月，房价加速上涨的拐点对应着地产
股超额收益结束的起点，且当土地溢价率较低时，往往预示着地产板块走强的开始；此外，国内降息后地产板块往往具备
绝对收益与相对收益，在7月配置地产到年末通常也具备绝对收益与相对收益，政策的边际拐点对应着超额收益的拐点。
投资建议
我们仍坚持去年底撰写的2019年年度投资策略中提出的观点，即房地产板块投资的主线逻辑有三方面：（1）从政策博
弈逐渐转向业绩为王；（2）从规模导向逐渐转向利润导向；（3）行业集中度提升的逻辑仍将延续，但速度将明显降低。
近期地产融资收紧但板块并未大幅波动，显示板块估值已经见底。融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显，建议关注：A
股的万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、阳光城、中南建设等，以及 H 股的融创中国、中国恒大、新城
发展控股、龙光地产、合景泰富集团等。
风险提示：房地产调控政策收紧
