图 35：2017 年至 2018 年，一线城市销售额基本上已经处于底部 ............................................................................ 21
图 36：2018 年一线城市新增供应明显增加 ............................................................................................................... 22
图 37：2018 年一线城市新开盘去化率有所下滑 ........................................................................................................ 22
图 38：2017 年至 2018 年，二线城市销售面积处于底部盘整状态 ............................................................................ 22
图 39：2017 年至 2018 年，二线城市销售额处于底部盘整状态 ............................................................................... 22
图 40：二线城市 2018 年以来新增供应逐步回落 ....................................................................................................... 23
图 41：2018 年二线城市新开盘去化率有所下滑 ........................................................................................................ 23
图 42：近年来棚改货币化安置面积占三四线城市销售面积的比例 ............................................................................ 24
图 43：2016 年-2017 年各地区货币化安置面积占住宅销售面积的比例 .................................................................... 24
图 44：根据棚改计划，2019 年棚改总量预计将下降至每年 460 万套 ...................................................................... 24
图 45：随着去库存的推进，棚改货币化安置比例预计将逐步下降 ............................................................................ 24
图 46：地产开发投资各业务比例相对稳定 ................................................................................................................. 26
图 47：房屋施工面积增速波动主要受新开工面积的影响 ........................................................................................... 26
图 48：商品房销售面积变化会传导至开工面积 ......................................................................................................... 27
图 49：当前商品住宅库存已降至较低水平 ................................................................................................................. 27
图 50：根据历史复盘来看，土地购置费变化滞后于土地成交价款变化大约 1 个月 ................................................... 28
图 51：滞后期为 8 个月时，土地购置费与成交价款变化趋势不吻合 ......................................................................... 28
图 52：滞后期为 11 个月时，土地购置费与成交价款变化趋势不吻合 ....................................................................... 28
图 53：单位施工面积成本增速变化与 PPI 有趋同性 .................................................................................................. 29
图 54：2011 年至 2012 年，地产周期演化情况 ......................................................................................................... 31
图 55：2013 年至 2014 年，地产周期演化情况 ......................................................................................................... 31
图 56：2012 年，房地产政策与板块走势对比图 ........................................................................................................ 32
图 57：2012 年存款准备金率有所下调 ...................................................................................................................... 32
图 58：2012 年个人住房贷款加权平均利率有所下降 ................................................................................................ 32
图 59：随着调控深入，房地产板块在 2013 年至 2014 年初出现较大调整 ................................................................ 33
图 60：2014 年初地产板块见底，各地取消限购后板块明显超跑大盘，绝对收益与相对收益俱佳 ............................ 34
图 61：2019 年地产周期预计将由第三阶段向第四阶段演进 ...................................................................................... 35
图 62：2018 年 11 月商品房销售面积累计同比增速下滑 ........................................................................................... 36
图 63：2018 年 11 月商品房销售面积单月同比增速继续为负 .................................................................................... 36
图 64：2018 年三季度，房地产行业信用债发行量改善较为明显 .............................................................................. 36
图 65：2018 年 11 月，首套房贷利率停止上涨 ......................................................................................................... 37
图 66：2018 年 11 月，二套房贷利率有所回落 ......................................................................................................... 37
表 1：2018 年政策以紧为主，中央层面重要政策梳理 .................................................................................................. 8
表 2：2019 年一线城市房地产销售情况预测 .............................................................................................................. 22
表 3：2019 年二线城市房地产销售情况预测 .............................................................................................................. 23
表 4：考虑棚改放缓条件下，2019 年三四线城市房地产销售面积预测 ...................................................................... 25
表 5：2019 年房地产销售情况预测 ............................................................................................................................. 25
表 6：建筑工程类投资的施工成本 .............................................................................................................................. 29
表 7：历年项目施工成本测算 ...................................................................................................................................... 30
表 8：预计 2019 年施工投资总额为 72,447 亿元 ........................................................................................................ 30
