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房地产行业长三角一体化行业专题研究:长三角一体化,长弓已启,“箭”指未来-0308-中原证券-42页.pdf
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房地产
分析师:周建华
执业证书编号:S0730518120001
zhoujh-yjs@ccnew.com 021-50588666-8157
研究助理:乔琪
qiaoqi@ccnew.com 021-50588666-8081
长三角一体化:长弓已启,“箭”指未来
——长三角一体化行业专题研究
证券研究报告-行业专题研究
强于大市(首次)
联系人:
李琳琳
电话:
021-50588666-8045
传真:
021-50587779
地址:
上海浦东新区世纪大道 1600 号 18 楼
邮编:
200122
发布日期:2019 年 03 月 08 日
投资要点:
长三角一体化进程正在加速推进。改革开放 40 年以来,中国经济蓬
勃发展,区域经济大放异彩,在沿海形成了京津冀、长三角、珠三角
三大城市群,与京广铁路和长江流域经济带沿线的城市群一起形成了
中国区域经济的“弓箭型”格局。长三角作为“箭头”,在国家经济
格局中分量最重,发展潜力巨大。长三角作为中国经济的重要一极,
其一体化战略也必将上升为国家战略。为落实长三角一体化国家战
略,目前国家发改委正编制长三角一体化发展规划纲要,从顶层设计
描绘长三角发展蓝图。2019 年政府工作报告已明确提出“将长三
角区域一体化发展上升为国家战略”。
交通互联互通、协同发展是长三角一体化的重点。长三角地处东部沿
海与长江流域的结合部,是全球重要的现代服务业中心和先进制造业
基地。该地区未来将构建连接上海、南京、杭州、合肥、宁波的多“三
角形”和以上海、南京、杭州、合肥为中心的放射状快速城际交通网
络。根据规划,到 2020 年该区域将建成城际交通网络,相邻核心城
市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1 小时通达,大部分核心
城市之间、核心城市与周边节点城市之间实现 1-2 小时通达。
基建产业链将受益于长三角一体化进程中基建提升。长三角三省一市
四地经济各有侧重和特色,互补性较强,但和国际知名城市群比还有
一定差距,未来基建提升的潜力巨大。基建方面受益的板块和标的有
交运(上海机场、上港集团、宁波港、南京港、申通地铁)、建筑(苏
交科、全筑股份、汉嘉设计、上海建工、浦东建设、杭萧钢构)、建
材(海螺水泥、兔宝宝)和机械(康力电梯、康尼机电、上海沪工、
永鼎股份、晋亿实业、田中精机、长盛轴承)。
房地产将受益于中心城市的辐射效应。长三角城在人口总量、区域面
积以及 GDP 均远超京津冀和粤港澳两个城市群,但其 68%的城镇化率
却远低于粤港澳城市群 85.2%的城镇化率。同时长三角城市群中以上
海、苏州、杭州为代表的发达地区流动人口比例均超过 40%以上,常
住人口与户籍人口差距较大,显示外来人口流入强劲,存在人口支撑,
能够带动对区域房地产市场的需求。地产受益的相关标的有上实发
展、华夏幸福、中华企业、光大嘉宝和光明地产。
风险提示:(1)宏观经济下行,地方债务问题突出;(2)长三角
一体化进程和基础设施建设不及预期。
房地产
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内容目录
1. 长三角一体化:引领中国经济的“箭头” ........................................................... 5
1.1. 长三角一体化战略正加速推进 ............................................................................................... 5
1.2. 长三角一体化发展潜力巨大................................................................................................... 5
1.3. 长三角一体化:基建先行、地产受益 .................................................................................... 8
2. 基建受益于新时代城市群的建设 ...................................................................... 9
2.1. 交通互联互通是长三角一体化的重点 .................................................................................... 9
2.2. 交通基础设施建设全面推进................................................................................................. 10
2.3. 长三角一体化示范区呼之欲出 ............................................................................................. 14
2.4. 长三角一体化中受益的基建板块及相关标的 ....................................................................... 17
2.4.1. 交运:上海机场、上港集团、宁波港、南京港、申通地铁 ........................................... 17
2.4.2. 建筑:苏交科、全筑股份、汉嘉设计、上海建工、浦东建设、杭萧钢构 ..................... 20
2.4.3. 建材:海螺水泥、兔宝宝 .............................................................................................. 25
2.4.4. 机械:康力电梯、康尼机电、上海沪工、永鼎股份、晋亿实业、田中精机、长盛轴承 26
3. 房地产受益于中心城市的辐射效应 ................................................................ 31
3.1. 长三角地区未来房地产机会将在边界地区 ........................................................................... 31
3.2. 未来边界城市将充分受益于城际交通网络 ........................................................................... 33
3.3. 巨头和跨城市产业园区落户边界地带,高端人才引入带动区域地产价值 ............................ 33
3.4. 跨城市产业园区涌现,城市间产业协同发展 ....................................................................... 34
3.5. 长三角地区房地产相关标的:上实发展、华夏幸福、中华企业、光大嘉宝、光明地产 ......... 34
4. 风险提示 ........................................................................................................ 41
图表目录
图 1:中国区域经济“弓箭型”格局 ............................................................................................. 5
图 2:2017 年长三角、粤港澳和京津冀 GDP 总量对比(亿元) ............................................ 6
图 3:长三角城市群区位图 ....................................................................................................... 7
图 4:上海地铁运行示意图 ..................................................................................................... 10
图 5:东京地铁示意图 ............................................................................................................ 10
图 6:上海城市总体规划(2017-2035)综合交通协调图 ...................................................... 12
图 7:青浦、吴江、嘉善地理位置示意图 ............................................................................... 15
图 8:华为青浦基地规划效果图 .............................................................................................. 15
图 9:华为青浦基地地块位置示意图....................................................................................... 15
图 10:上海机场营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 17
图 11:上海机场净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 17
图 12:上港集团营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 18
图 13:上港集团净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 18
图 14:宁波港营收(亿元)及同比增速 ................................................................................. 18
图 15:宁波港净利润(亿元)及同比增速 ............................................................................. 18
图 16:南京港营收(亿元)及同比增速 ................................................................................. 19
图 17:南京港净利润(亿元)及同比增速 ............................................................................. 19
图 18:申通地铁营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 20
图 19:申通地铁净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 20
图 20:苏交科营收(亿元)及同比增速 ................................................................................. 21
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图 21:苏交科净利润(亿元)及同比增速 ............................................................................. 21
图 22:汉嘉设计营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 21
图 23:汉嘉设计净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 21
图 24:全筑股份营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 22
图 25:全筑股份此处录入标题 ............................................................................................... 22
图 26:上海建工营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 23
图 27:上海建工净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 23
图 28:浦东建设营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 24
图 29:浦东建设净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 24
图 30:杭萧钢构营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 24
图 31:杭萧钢构净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 24
图 32:海螺水泥营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 25
图 33:海螺水泥净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 25
图 34:兔宝宝营收(亿元)及同比增速 ................................................................................. 26
图 35:兔宝宝净利润(亿元)及同比增速 ............................................................................. 26
图 36:康力电梯营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 26
图 37:康力电梯净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 26
图 38:康尼机电营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 27
图 39:康尼机电净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 27
图 40:上海沪工营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 28
图 41:上海沪工净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 28
图 42:永鼎股份营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 28
图 43:永鼎股份净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 28
图 44:晋亿实业营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 29
图 45:晋亿实业净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 29
图 46:田中精机营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 30
图 47:田中精机净利润(亿元)及同比增速题 ...................................................................... 30
图 48:长盛轴承营收(亿元)及同比增速 ............................................................................. 30
图 49:长盛轴承净利润(亿元)及同比增速 .......................................................................... 30
图 50:六城市房价变化对比 ................................................................................................... 31
图 51:六城市人口变化幅度 ................................................................................................... 32
图 52:六城市房地产开发投资完成额变动情况 ...................................................................... 32
图 53:G60 科创走廊示意图 ................................................................................................... 34
表 1:2014 年长三角城市群与其他世界级城市群比较 ............................................................. 6
表 2:长三角城市群各城市规模等级......................................................................................... 6
表 3:2018 年 6 月长三角地区主要领导座谈会期间部分签约项目 ........................................... 8
表 4:《长三角地区一体化发展三年行动计划(2018-2020 年)》“六个一批”内容 ................. 8
表 5:长江三角洲地区规划重点工程......................................................................................... 9
表 6:2020 年主要城市群城际铁路建设目标 .......................................................................... 10
表 7:苏浙皖或具备建设地铁条件的地级市的 GDP、财政收入和常住人口(2017 年) ....... 11
表 8:苏浙皖城市已建、在建地铁状况 ................................................................................... 11
表 9:上海综合运输通道方向及构成一览表 ............................................................................ 13
表 10:沪苏浙皖主要机场 2018 年吞吐量情况 ....................................................................... 13
表 11:青浦、吴江、嘉善三地上市公司一览表 ...................................................................... 16
表 12:上实发展在长三角城市群房地产储备情况(截止至 2018H1) .................................. 35
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表 13:上实发展部分长三角城市群房地产开发投资及销售情况(截止至 2018H1)............. 35
表 14:华夏幸福长三角城市群房地产储备情况(截止至 2018H1) ...................................... 36
表 15:华夏幸福部分长三角城市群房地产开发投资情况(截止至 2018H1) ....................... 37
表 16:中华企业部分长三角城市群房地产开发投资情况(截止至 2018H1) ....................... 39
表 17:光大嘉宝部分长三角城市群房地产开发投资及销售情况(截止至 2018H1)............. 40
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1. 长三角一体化:引领中国经济的“箭头”
1.1. 长三角一体化战略正加速推进
改革开放 40 年以来,中国经济蓬勃发展,区域经济大放异彩,在沿海形成了京津冀、长
三角、珠三角三大城市群,与京广铁路和长江流域经济带沿线的城市群一起形成了中国区域经
济的“弓箭型”格局。长三角作为“箭头”,在国家经济格局中分量最重,发展潜力巨大。中央高瞻
远瞩,陆续出台《京津冀协同发展规划纲要》( 2015.3)、《粤港澳大湾区规划纲要》(2019.2)
等国家战略规划,加强区域经济内部协作,提升区域经济能级,将深化改革和对外开放在区域
经济发展中落地生根。长三角作为中国经济的重要一极,其一体化战略也将上升为国家战略,
为长三角的发展注入新的动力。
为落实长三角一体化国家战略,目前国家发改委正编制长三角一体化发展规划纲要,从顶
层设计描绘长三角发展蓝图。实际上,自 2018 年以来,上海、江苏、浙江、安徽三省一市一
体化发展不断加速:2018 年 2 月,三省一市联合组建的长三角区域合作办公室正式挂牌成立;
7 月,《长三角地区一体化发展三年行动计划(2018-2020 年)》正式印发,进一步明确了长三
角一体化发展的任务书、时间表和路线图;11 月,中央提出将长三角一体化上升为国家战略,
各个领域的合作驶入快车道。2019 年政府工作报告明确提出“将长三角区域一体化发展上升为
国家战略”。
图 1:中国区域经济“弓箭型”格局
资料来源:互联网站,中原证券
1.2. 长三角一体化发展潜力巨大
长三角三省一市(沪苏浙皖)的地域面积 35.9 万平方公里、常住人口 2.2 亿,分别占全国
的 1/26 和 1/6,2017 年经济总量 19.5 万亿元,占到全国的近 1/4,在京津冀、粤港澳和长三
角三大区域中位居首位。三省一市四地经济各有侧重和特色,互补性较强,具体而言:上海是
金融和航运中心,跨国公司总部所在地,江苏集体经济发达,浙江民营企业众多,安徽发展速
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