房地产行业一季报综述：政策稳中向好，土地热度回升，板块业绩增长稳健－板块-0506-东吴证券-20页.pdf
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证券研究报告·行业研究·房地产
房地产行业 2019 年 1 季报综述
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东吴证券研究所
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房地产板块 2019 一季报综述：政策稳中向
好，土地热度回升，板块业绩增长稳健
增持（维持）
投资要点
政策层面：长效机制待确立、强调因城施策。回顾近十年的中共中央政
治局会议，房地产关键词在持续发展和变迁中。2012-2013 年，会议中
提到最多的是“调控”；2014 年，“城镇化”；2015-2016 年，“去库存”；
2017 年至今，则是“长效机制”。4 月的政治局会议中在长效机制上加
上了“调控”二字，同时提出“一城一策、因城施策、城市政府主体责
任”。地方政策层面，2018 年 10 月以来，部分城市在调控上出现放松
的迹象，但我们认为这不代表中央整体对房地产态度的转向，我们判断
2019-2020 年房地产调控政策都将保持稳定连续。
土地市场：市场热度恢复，溢价率上性，流拍率维持低位。2019 年 1-4
月，全国 300 城市土地供应小幅下降，成交量同比下降 8%，二三线城
市仍是主要增长动力。土地成交楼面价出现小幅回升，年初以来溢价率
触底反弹，流拍率出现不同程度的回落，土地市场热度逐渐恢复。4 月，
苏州园区宅地 5 天两度创新高，楼板价破 3 万元/平方米；无锡、杭州、
常州、武汉、南京等地均拍出高溢价地王。开发商拿地意愿更为积极，
拿地竞争更为激烈，溢价率持续回升，多个项目楼面价均创下历史新高。
房地产板块 1 季报回顾：（1）受结算周期影响，重点公司业绩增速放缓
明显，基本与去年同期持平。15 个重点公司及板块 129 个公司归母净
利润分别增长 0.4%、16%。考虑到 1 季度结算规模占比较少，15 个重
点公司 1 季度累计业绩规模仅占 2018 年全年业绩的 14%，预计全年业
绩增速仍要依赖于房地产企业后续竣工结算规模。（2）板块盈利能力持
续改善中。2019 年 1 季度 15 个重点公司销售毛利率 35.7%，同比提升
1.7 个百分点；板块 129 个公司销售毛利率 37.0%，同比提升 1.1 个百分
点；重点公司及板块毛利率均有所提升。（3）费用端，重点公司及板块
三费趋势均有提升，重点公司三费费率 13.7%，但远低于板块平均水平，
考虑到结算口径存在当期收入和费用不匹配的问题，因此我们认为三项
费用率的增长无需过分担忧。（4）重点公司 ROE 居于高位主要依赖于
高周转率和经营杠杆使用较好，重点公司资产负债率达 82.8%，同比提
升 0.7 个百分点，自 2014 年以来呈现不断上升态势；同期板块 129 个
公司资产负债率从 2014 年的 65.7%下降至 64.7%，即使考虑重点公司预
收账款规模增速更快，剔除预收后的资产负债率依然远高于行业平均水
平，龙头公司更依赖于使用经营杠杆和财务杠杆提升自身的盈利水平。
投资建议：预计 2019 房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争
优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。2019
年 5 月房地产行业持续推荐保利地产、万科 A、荣盛发展、中南建设、
绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展；内房股重点推
荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融
信中国。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企
业运营风险；棚改货币化不达预期。
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行业走势
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[Table_Author]
2019 年 05 月 06 日
证券分析师 齐东
执业证号：S0600517110004
021-60199775
qid@dwzq.com.cn
研究助理 陈鹏
chenp@dwzq.com.cn
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2018-05 2018-09 2019-01
房地产
沪深300
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