房地产行业：成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位-0526-广发证券-19页.pdf
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跟踪分析|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业
成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位
[Table_Summary]
核心观点：
本周政策情况：住建部预警 4 大城市，珠海市放宽限购政策
本周，中央层面，住建部继 4 月对 6 城市进行预警提示之后，于 18 日
对近 3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、
大连、南宁 4 个城市进行了点名预警提示。地方层面，据传珠海市放松限
购政策，将规定非户籍人士及港澳居民购买新房无须缴纳社保（原需缴纳 5
年），其中非户籍人士限购 1 套（香洲区、横琴新区仍需 3-5 年社保）， 港
澳居民限购 2 套）珠海大桥以东限购 1 套）。
本周基本面情况：扣除假期影响 37 城 5 月前 23 天同比上升 14.7%
根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：5 月前
23 天，37 城市新房成交同比上涨 0.7%，扣除五一假期影响后（5 月 5 日-
5 月 23 日）同比上涨 14.7%，增速较 4 月小幅收窄（4 月同比 18.4%），
分城市看，一线城市扣除假期影响后，同比上涨 34.6%，增速较 4 月高位
回落 15 个百分点，12 个二线城市表现较好，同比上涨 16.5%，增速基本
持平 4 月，21 个三四线增速则小幅收窄至 4.6%。整体来看，5 月重点城市
成交增速有所放缓，但总体市场维持 3 月以来的温和复苏趋势，重点城市
批售比（成交/新增供给）依旧稳定在 1 以上。土地市场方面，5 月重点城
市土地成交总体维持较高热度，溢价率继续攀升至 20%，房企融资端改善
叠加补库存诉求是部分城市土地市场回暖的主要原因。
地方精准施政利于行业量价平稳，关注房企的 alpha 机会
我们认为在限价对土地投资回报率抑制的情况下，未来房企周转水平
的差异将最终导致房企业绩兑现能力分化，具备经营效率的房企将会在规
模和利润之间取得较好的均衡，具备 alpha 投资机会。另外，从短期结算业
绩角度看，19-20 年已售未结资源充足的房企具备业绩防御性，考虑业绩增
长后的动态 PE 处于相对低位位置，基本接近 18 年的低点，估值具备较大
上修空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性，一线 A 股龙头推
荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南
建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、
万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域
推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。
风险提示
政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预
期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-05-26
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
021-60750620
gflifei@gf.com.cn
请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会
的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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[Table_Contacts]
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
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