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房地产行业贝壳研究院·度市场洞察:全流通时代-0218-贝壳研究院-50页.pdf
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1
目录
理解房地产市场的全流通视角 ............................................................................ 3
全流通:理解市场的结构性视角................................................................. 3
全流通的市场含义:均衡的市场结构 ......................................................... 4
全流通的政策含义:中性市场观................................................................. 7
2018 年全国房地产市场回顾 ................................................................................ 9
补贴红利 ........................................................................................................ 9
虚假繁荣 ...................................................................................................... 10
巨量顶峰 ...................................................................................................... 12
自然调整 ...................................................................................................... 14
二手房全国化 .............................................................................................. 17
市场预期走弱 .............................................................................................. 20
政策先紧后松 .............................................................................................. 23
一线城市复苏 .............................................................................................. 25
二线城市回落 .............................................................................................. 26
2019 年房地产政策展望 ...................................................................................... 28
刀刃上求平衡 .............................................................................................. 28
2019 年政策的主要变化 ............................................................................. 30
政策调整的可能路径 .................................................................................. 31
2019 年房地产市场展望 ...................................................................................... 35
巨量下行 ...................................................................................................... 35
一线底火 ...................................................................................................... 37
二线压仓 ...................................................................................................... 39
新房放量 ...................................................................................................... 40
库存再起 ...................................................................................................... 43
二手触底 ...................................................................................................... 45
2018 年城市排行榜 .............................................................................................. 47
2
销售篇 .......................................................................................................... 47
房价篇 .......................................................................................................... 48
土地篇 .......................................................................................................... 48
3
第一部分
理解房地产市场的全流通视角
市场结构对于市场表现具有较强的解释能力,观察市场表现要从全流通的视
角展开。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关
系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房
地产市场运行的总体效果。
全流通:理解市场的结构性视角
在全流通的市场格局下,微观的市场运行机制是“交易乘数”效应:即当一
个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。
举个例子,假设 100 个租房者进入购房市场,其中 50 人选择新房,资金从租
客与银行进入开发商,完成一次性交易;另外 50 人选择二手房,资金从租客与银
行进入 50 个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性(中国金融资产波动性
大、收益不稳定),为方便起见,我们假设这 50 个业主全部选择换房,并按照同
样的比例(50%),25 个业主进入新房市场,另外 25 个业主进入二手房市场,至
此一次连锁交易产生,如此循环,会触发更多的交易。如果触发 3 次交易,那么
最终的交易量为 175,交易乘数为 1.75。很显然,初始交易进入二手房市场的比
例越高、连锁交易的次数越多,乘数效应越大。
4
图:交易乘数效应
来源:贝壳研究院
交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如,北京和上海两个存量主
导的一线城市(其中北京二手房成交占比超过 70%),换房比例均在 60%以上,
即大部分业主卖房之后会选择买房,两个城市的交易乘数通常大于 2,即一个新
进入市场的购房者会触发超过 2 次交易,从而导致交易量快速且集中增加。相比
之下,深圳换房比例较低,首次置业比例相对较高,所以乘数效应相对较低。从
这个角度看,北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放,而深圳房价
上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升,这也导致深圳房地产市场对信贷条
件更加敏感。
全流通的市场含义:均衡的市场结构
从全流通的角度看,租赁、新房、二手房的结构往往导致市场表现差异。
第一,租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。一个多元化、高品
二手房 新房
12.5
100
50
50
25
25
12.5
如r=0.5,n=3时,交易乘数k=1.75
r
1-r
n=1 n=2 n=3
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