房地产行业对年报和一季报综述：表外送走，周期开门-0506-国泰君安-28页.pdf

【房地产行业对年报和一季报综述】 2019年的房地产行业呈现出表外融资收缩与资产扩张的双重特征，这与2012年的市场行情有相似之处。年报和一季报揭示了行业的几个关键变化： 1. **少数股东权益占比提升**：年报显示，少数股东权益在总权益中的比例上升至30%，这意味着现金流量表的扩张速度将保持高位，但由于利润传导不足，可能继续导致净利润率低于毛利润率。 2. **有息负债增速放缓**：尽管财务费用率有所提高，但考虑到新旧债务的置换，预计2020年费用率将达到峰值并趋于稳定，而有息负债则将重启扩张模式。 3. **经营性现金流与分红**：经营性现金流的增强为高额分红提供了保障。市场对借债分红的敏感性使得那些现金流保障度高的公司将更有可能获得估值优势。 4. **利润率与利润表**：尽管利润率可能低于预期，但利润表预计将继续维持高增长态势，这得益于显著提升的竣工计划。竣工计划的提升对于三四线城市项目的开发商来说，可能会带来超出市场预期的工程款支出。 5. **资产扩张与负债结构**：2018年，资产扩张速度放缓，但2019年第一季度的数据显示前端融资已有所放开，土地市场活跃。所有者权益的增长中，归母权益增长15%，而少数股东权益增长35%，反映出过去几年的表外扩张模式正在发生改变。 6. **有息负债成本与融资渠道**：房企的有息负债成本明显上升，预计2020年将达到顶峰。尽管如此，有息负债规模仍将持续扩大，那些能够获得多元化融资渠道的企业将具备竞争优势。 7. **市场底部与投资建议**：2019年的市场行情与2012年类似，第一季度可能是土地市场的底部，第二季度则是楼市的底部。推荐关注布局一二线城市和都市圈的房企，如金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等，同时，港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团以及中骏集团控股。 然而，行业也面临非标融资收紧的风险，这可能会对企业的融资渠道和资金链造成影响。 2019年的房地产行业正经历一个由表外融资向正规金融转变的关键时期，这一过程将影响企业的财务结构、盈利能力和市场策略。投资者应密切关注政策变化、行业动态及企业的现金流状况，以做出明智的投资决策。