房地产行业对年报和一季报综述：表外送走，周期开门-0506-国泰君安-28页.pdf

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本报告导读：

摘要：

流量表（领先）利润表的角度，对未来进行展望。①少数股东权益

占比提升至 30%，因此现金流量表将依然高速扩张，但对利润表传导

 竣工计划大幅提升是最大亮点，样本可比公司同比提升了 30%，保

障利润，但三四线城市项目工程款支出可能超市场预期。新开工计划

尽管并没有明显增幅，但考虑到大多数房企只根据已有土储规划新开

工，没有包含 2019 年即将新拿地项目，因此开工计划主要做参考。

竣工计划的明显扩张，对三四线城市布局房企影响更大，主要是工程

款支出将大幅度抬升。

 2018 年资产扩张速度放缓，少数股东权益变化较大，2016~2018 年粗

放式表外扩张将进入历史舞台。新增资产总额为-1%，但在 2019Q1

大幅回升至 36%，反应前端融资放开，从侧面印证土地市场火热。所

有者权益合计扩张 2323 亿，同比增长 20%，其中归母权益扩张 1267

趋势，拐点初现。从期限结构看，一年期以内短期负债占比 30%，连

续 2 年小幅增长；融资渠道总体较为稳定，银行、债券、其他占比分

分别为 52%、26%、22%。

 今年行情更加类似于 2012 年，参考此前的深度报告《历史的真相》。

我们认为，Q1 是土地市场底部，在当前的社融渠道下，会形成资本

冗余并带动价格上涨，Q2 是楼市的底部。我们推荐一二线布局和都

市圈布局公司，包括金地集团、万科 A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛

发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中

国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司，受益中骏集团控股。

 风险提示：非标融资收紧。

股

票

研

报

告

行业策略

前瞻 ................................................................................................................ 3

1. 三表轮动，以资产负债表看未来 ......................................................... 7

2. 业绩持续释放，扩张再次开启 ............................................................ 11

4.2. 预售房款：锁定性持续增强，未来业绩保障性强 .................... 23

4.3. 现金流：回款增速放缓，投资强度继续下行 ............................ 24

4.4. 表外业务收缩回表内，将继续抬高负债率 ................................ 26

5. 投资建议 ............................................................................................... 26

6. 风险提示 ............................................................................................... 27

行业策略

表 1：综合 2018 年年报业绩，有息负债扩张减缓，利润结算增速处于三次周期中的较快增速

行业策略

行业策略

售费用率、管理费用率、财务费用率、归母净利润增速、利润扩张增速。

2）表现不好的指标（约占到三次周期中的后 1/4 梯队）：资产负债率、