地产债报及偿债能力点评4：阳光城经营业绩向好，负债结构仍待改善-0423-申万宏源-10页.pdf

【房地产行业分析】 这篇报告是申万宏源证券在2019年4月23日发布的关于阳光城（一家房地产企业）的经营业绩和偿债能力的点评。报告指出，阳光城在2018年的经营业绩呈现积极态势，但负债结构仍有待优化。 1. **阳光城经营业绩向好** - 销售业绩：2018年，阳光城的销售面积达到1,266.38万平方米，同比增长78%，销售金额达到1,628.56亿元，同比增长92%，显示出强劲的销售增长动力。 - 经营利润：结转收入同比上升70.28%，经营利润率提高至11%，显示盈利能力提升。 - 现金流：经营活动现金流净额增加到218.31亿元，同比增长148%，表明公司的经营活动现金流状况改善。然而，投资活动现金流净额下降，筹资活动现金流净额出现负值，显示公司投资活动活跃，同时在融资方面存在压力。 2. **投资与土地储备** - 土地储备：阳光城在2018年新增土地储备1,333万平方米，以权益对价306亿元获取，土地储备总量达到4,418万平方米，其中76.87%位于一二线城市，具有较高的市场价值。 - 布局：土地储备主要集中在大福建、长三角、珠三角等地，以及长沙、南宁、西安、重庆、太原等城市，为未来的销售提供了保障。 3. **负债与财务状况** - 负债率：尽管负债率较前一年下降2个百分点至80%，但仍处于高位，扣除预收账款后的资产负债率为80%，短期有息负债占总资产比例为18%。 - 少数股东权益：少数股东权益占所有者权益的44%，比例较高，可能存在一定的风险。 - 永续债：永续债占比12%，融资成本平均为7.94%，这反映了公司债务结构复杂，财务成本较高。 - 资产受限：货币资金受限率14.29%，总资产受限率28.78%，显示部分资产流动性受限。 - 或有负债：对子公司的担保较多，增加了潜在的财务风险。 - 大股东股权质押：大股东的股权质押比例高，可能影响公司的稳定性和控制权。 4. **存续债券情况** - 内地存续债券共20只，总额201亿元，平均剩余期限2.11年，平均票面利率7.02%，平均到期收益率6.92%，信用评级为AA+。2019年至2021年将有15只债券到期，总额达59.77亿元。 - 美元债：存续美元债3只，总额5.7亿美元，平均发行期限2年，平均剩余期限1.09年，2019年至2021年将有3只债券到期，总额5.7亿美元。 阳光城在2018年的经营表现亮眼，销售业绩和现金流状况均有改善，但负债结构复杂，负债率较高，少数股东权益占比大，融资成本偏高，资产受限和或有负债等问题值得关注。公司需继续努力优化财务结构，降低负债，提升权益比例，以增强长期的偿债能力和市场竞争力。同时，投资者应关注房地产行业的政策变化，以防范调控政策可能带来的风险。