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2021-12-20
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个人住房抵押贷款证券化的风险防范
【摘要】：
住房抵押贷款证券化改变了传统的业务模式和风险，它涉及到众多参与主体及诸多环节，
任何一个环节出现问题， 都可能使住房抵押贷款证券化风险增加。 我国商业银行普遍认为住
房抵押贷款资产质量好且收益稳定， 而往往忽略了它的风险。 实际上， 由于住房抵押贷款通
常具有数额较大、 期限较长、 流动性差及客户分散等特点， 使得住房抵押贷款有较高的风险
性。本文对住房抵押贷款证券化相关理论进行阐释， 分析了我国住房抵押贷款证券化现状及
风险，提出个人住房抵押贷款证券化的风险防范对策。
【关键词】：个人住房抵押贷款证券化；风险；防范
【正文】：
前言
我国自 1998 年住房体制改革以来，住房商品化的程度逐步提高，居民对住房抵押贷款的
需求也逐步扩大。 2009 年 1-11 月，房地产投资额为 31270. 92 亿元，与 1997 年的 3178. 4
亿元相比，增长了近 9 倍。截至 2012 年 6 月末，我国主要金融机构商业性房地产贷款余额
为 11.32 万亿元，其中，房地产开发贷款余额为 2. 47 万亿元，同比增长 25. 3%。随着个人
住房贷款的增长， 对资产的流动性也提出了越来越高的要求。 我国银行吸收的存款主要以短
期为主， 而发放的住房贷款基本上都长达 20， 30 年，资金短缺的问题将浮出水面， 加速了
住房抵押贷款证券化的发展。虽然早在 1996 年，中国建设银行已经开始着手研究房贷证券
化，但一直都未获得实质性的进展；直至 2005 年 3 月，国务院才批准中国建设银行进行住
房抵押贷款证券化的试点， 同年 12 月 15 日，中国建设银行作为发起人， 委托中信信托发行
了大约 31 亿元的住房抵押贷款支持证券 “建元 2005-I ”，成为我国的首支住房抵押贷款支持
证券，正式进入我国银行间债券市场。 2007 年 12 月 4 日，中国建设银行又成功发行 41. 6
亿元人民币 “建元 2007-1 个人住房抵押贷款支持证券 ”。这两个产品成为我国住房抵押贷款
证券化的初步尝试。 但是这么多年过去了， 我国的住房抵押贷款证券化仍旧处于较低的发展
阶段，再加上美国的次贷危机引发了世界性的金融风险，说明即使有国外先进经验做参考，
我国在发展 MBS 的时候仍然有很多地方需要创新和完善，因此本文在这里讨论住房抵押贷
款证券化及其风险分析才具有了一定的现实意义。 本文将住房抵押贷款证券化讨论的重点放
在了风险的分析和防范上， 主要是因为次贷危机就是住房抵押贷款证券化的危机， 现在来研
究住房抵押贷款证券化的风险具有更多的实效性和现实意义。
一、住房抵押贷款证券化概述
（一）住房抵押贷款证券化的定义
住房抵押贷款证券化 (Mortgage-Backed Securitization ， MBS)是指持有住房抵押贷款的金融
机构将其所持有的资产经过组合建立资产池， 通过信用增级、 风险隔离等操作手段将资产池
转化为以住房贷款未来现金流为支持的证券，并出售给投资者，是资产证券化的一种形式，
属于结构性融资行为。
（二）住房抵押贷款证券化的核心运作原理
从诞生到现在的 30 多年里住房抵押贷款证券化得到了迅速发展， 其操作一般认为是基于
以下原理：
1.风险分散原理
主要依靠破产隔离来实现对风险的隔离， 破产隔离是指当原始权益人破产后， 用来证券化
的那部分资产也不会出现在清算资产的范围内。 破产隔离的实现主要依靠原始权益人将作为
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