房地产投资项目政策风险测度模型.doc

"房地产投资项目政策风险测度模型" 房地产投资项目政策风险测度模型是基于欧几里得原理，构建了房地产投资项目的政策风险模糊测度模型，应用贴近度作为政策风险概率的测度参量，得到了考虑宏观调控政策背景下，政策风险大小的概率值，为房地产投资项目的合理决策提供了一个新的思路。 从国家出台的一系列宏观调控新政分析，风险因素的来源主要集中在土地、信贷、税收和住房保障等几个方面。土地政策在抑制地价、稳定房价的同时，使开发商拿地的意愿明显降低；政府加大保障房用地的供应，使他们不得不衡量商品房和保障房开发的均衡性；而新政在加强限制开发企业捂盘惜售等行为时，开发商不得不严格控制开发时间。信贷政策是利用上下波动的信贷基准利率、房地产贷款利率和公积金贷款利率的方式来推动房地产的发展和消费或抑制的方式来实行宏观调控的，利率的高低直接影响房地产的发展总量。税收政策是一种促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，在政府宏观调控房地产市场的措施中发挥积极作用。 我国的住房政策可以概括为一手抑制投资、投机性购房需求，一手促进住房保障建设。所以，我们面临的住房政策风险一方面是限购政策，在国家一系列调控政策的助推下，越来越多的城市进入了限购的行列，限购政策也逐步由模糊到具体，由单一到多元，由宽松到严厉，但限购这类行政干预式调控若过长时间严格执行，将极大打击住房需求，不利于市场的健康持续发展。同时，我国加紧建设以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚改房为主的分层次、成系统的住房保障体系，这将使保障性住房对房地产市场的商品房价格形成一定冲击。 在风险测度模型中，首先需要确定政策风险评价指标集和评价集。政策风险评价指标集包括土地政策风险、信贷政策风险、税收政策风险、住房政策风险等四个一级指标，再根据各指标的影响因素将其细分为个二级指标。政策风险评价集通常分为三个等级：低风险、中等风险、高风险。 在风险测度模型中，我们使用模糊综合评价方法来进行政策风险评价。从指标体系中的单个指标出发，确定评判对象对评价集中各元素的隶属程度。然后，将 n 个指标的评价集组成总的评价矩阵。通过模糊 w 变换来进行综合评判，得到模糊综合评判集。 在风险概率测度中，我们使用欧几里得贴近度来对政策风险概率进行测度。贴近度是对两个模糊集接近程度的一种度量，用 n(a,b)表示。然后，通过计算bj与各评价等级的贴近度，用贴近度值作为该风险大小的概率值，最后按照贴近度最大原则选择与bj所对应的评价等级作为综合评判的结果。 在实例应用中，我们选择某市欣海小区项目临街土地有 10784m2，在 2012 年即将用于商住楼开发。该项目面临的政策风险较大，开发商为准确把握市场，合理选择开发方案，实现风险的防与控制，故应用上述风险测度模型来进行政策风险分析。通过政策风险评价和风险概率测度，开发商可以更好地把握政策风险，合理决策，提高投资回报。 房地产投资项目政策风险测度模型对房地产投资项目的政策风险进行了系统的分析和评估，为房地产投资项目的决策提供了科学依据。