【房地产评估师考试】2020年房地产估价师考试《制度与政策》的考点主要涉及房地产业的基本概念、作用以及经济适用住房政策存在的问题。以下是对这些知识点的详细解析：
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的综合性行业，属于第三产业。它具有基础性、先导性、带动性和风险性四个显著特征。作为基础性产业，房地产业通过土地的开发和利用，为人类提供了生存和发展的基本物质条件，是其他各行各业得以运作的基石。同时，它的先导性体现在它能够汇集土地、资金、劳动力等资源，促进市场体系的完善，并为农业、工业等其他行业提供先导性的物质条件。
房地产业与建筑业虽然有明显的区别，如建筑业主要负责建筑物的生产和建设，属于第二产业，而房地产业则涉及更广泛的领域，包括开发、经营和管理，属于第三产业。但两者之间存在紧密联系，通常在房地产开发活动中，房地产业作为甲方负责策划、组织和发包任务，而建筑业作为乙方，承担具体的建设和施工任务。
然而，经济适用住房政策在实际执行中存在一些问题。经济适用住房本应作为解决中、低收入家庭住房需求的重要手段，但在市场中并未发挥主导作用。一方面，由于供应量不足，中低收入群体的需求得不到充分满足，导致市场供需失衡。另一方面，经济适用住房的位置往往较为偏远，增加了居住成本，且部分项目的建设标准偏高，价格超出中低收入家庭的承受能力。此外，资格审核不严和收入申报不健全使得部分高收入者也能购买经济适用住房，这违背了政策初衷，引起了社会关注。
为了解决这些问题，政府需要对经济适用住房政策进行调整和完善，包括提高供应量，确保房源位于交通便利、生活设施齐全的区域，加强资格审核，建立健全收入申报制度，以及对已入住的高收入者占用经济适用住房的情况制定明确的退出机制。
房地产估价师在备考过程中，需要深入了解房地产业的角色及其对国民经济的影响，同时掌握经济适用住房政策的现状和挑战，以便在实际工作中能准确评估房地产的价值并提出合理的政策建议。
