香港物业的楼宇管理和维修3.docx

【楼宇管理】 楼宇管理是指对建筑物的日常运营和维护，确保居住者或使用者能够安全、舒适地享用空间。物业经理在楼宇管理中的责任广泛，包括安全管理、清洁运作以及建筑结构、设施和公共区域的日常维护。以下是楼宇管理的关键方面： 1. **安全管理**： - 安全控制是楼宇管理的核心，涉及预防犯罪和维护秩序。这可能通过直接雇佣保安人员或外包给专业保安公司来实现。在现代楼宇中，常常采用计算机自动化系统和闭路电视等高科技手段提升安全水平。在楼宇设计阶段就应考虑安全控制的专业意见，以避免后期的改造。 2. **看守条例**： - 根据香港法律，看守人（包括保安员）需要获得警察署颁发的看守许可证才能从事相关工作。看守人的职责包括保护物业和防止犯罪，确保秩序。 3. **保安服务范围**： - 通常，保安服务采取24小时两班倒制，但商业或办公大楼可能需要三班倒以提供更全面的覆盖。住宅楼则可能选择两班以节约成本。 4. **保安主管职责**： - 保安主管需与控制中心保持通讯，提交日报告，并合理安排保安人员的工作。与物业管理团队的紧密协作对于处理安全问题和其他租户相关事务至关重要。 5. **进出控制**： - 对于住宅楼，保安员需要密切关注可疑人物，检查访客身份，防止意外发生。尤其在晚上，应对陌生人进行更严格的审查。 - 商业大楼的安全控制更为严格，可能需要设立专门的保安部门，以应对复杂的人流和更高的安全需求。 6. **装修与维护**： - 在装修或维修期间，承包商和工人必须经过许可才能进入大楼。货物运输和出入也有严格规定，以保护楼宇设施不受损害。 楼宇管理技术涉及的不仅仅是物理安全，还包括有效的沟通、协调和规划，以确保楼宇的高效运行。物业经理的角色至关重要，他们不仅需要具备专业技术知识，还要能处理各种突发情况，与租户和供应商建立良好的合作关系。在设计和实施楼宇管理策略时，应始终将租户的需求和安全放在首位。