新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则是市政府为规范该地区房屋征收评估行为而制定的一项法规。该细则旨在维护房屋征收过程中各方当事人的合法权益，确保房屋征收评估工作的公正和顺利进行。以下是对细则主要内容的详细解释：
1. 细则适用范围：本细则适用于新沂市行政区域内，因公共利益需要对国有土地上的单位和个人房屋进行征收，以及用于产权调换房屋的房地产估价活动。
2. 估价目的：被征收房屋的价值评估是为了为房屋征收部门和被征收人确定房屋赔偿价值提供依据；用于产权调换房屋的价值评估则是为了计算两者之间的差价。
3. 被征收房屋价值定义：被征收房屋的价值是指在正常交易条件下，不考虑租赁、抵押、查封等因素，熟悉情况的买卖双方在评估时点自愿交易的价格，包括房屋及其占用的合法土地使用权。
4. 估价标准：房屋征收估价采用公开市场价值，排除了特殊条件的影响。
5. 委托评估要求：房屋征收人需明确被征收房屋的性质和面积，估价时点一般为房屋征收决定公告之日。
6. 实地查勘：估价人员必须对被征收房屋进行实地调查，记录并拍照，确保评估的准确性。
7. 估价流程：包括选择评估机构、接受委托、前期调查、现场查勘、评估测算、撰写报告、提交报告等一系列步骤。
8. 房屋性质认定：以房屋权属证书、房屋登记档案、建立工程计划许可证和实际用途等为依据，对于已经改变用途的房屋，以规划行政主管部门的批准文件为准。
9. 房屋分类：被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中住宅又分为成套住宅和非成套住宅。
10. 商业用途住宅：对于取得工商营业执照并连续经营、纳税一年以上的住宅，可按相关规定进行估价。
此细则的实施，为新沂市的房屋征收工作提供了明确的操作指导，保障了评估过程的透明度和公平性，有助于保护被征收人的利益，同时也确保了公共利益的实现。通过规范估价行为，避免了因评估不公导致的纠纷，促进了城市建设和发展的顺利进行。
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