商务酒店商业计划书
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XXXX 年二月
目 录
1. 摘要 ......................................................................................4
1.1. 项目公司 ............................................................................4
1.2. 市场营销 ............................................................................4
1.3. 营运与管理 ..........................................................................5
1.4. 投资与财务 ..........................................................................5
2. 项目规划 ..................................................................................5
2.1. 酒店位置及现状 ......................................................................5
2.2. 许可经营及法律文件 ..................................................................6
2.3. 项目总体规划 ........................................................................6
3. 本市环境评估 ..............................................................................7
3.1. 区位优势 ............................................................................7
3.2. 区域经济 ...........................................................................10
3.3. 旅游资源 ...........................................................................11
4. 酒店行业概况 .............................................................................11
4.1. 酒店业概况 .........................................................................11
4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布 .................................................11
4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况 .....................................................13
4.1.3. 我国星级酒店经营情况 .........................................................14
4.2. 酒店业经济特点 .....................................................................15
4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 ...............................................15
4.2.2. 对经营管理的要求高 ...........................................................15
4.3. 酒店业发展趋势 .....................................................................16
4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 .....................................................16
4.3.2. 酒店业发展趋势预测 ...........................................................17
5. 市场、竞争和项目定位 .....................................................................18
5.1. 本酒店市场分析预测 .................................................................18
5.1.1. 本旅游业基本情况 .............................................................18
5.1.2. 本酒店基本情况 ...............................................................19
5.1.3. 本酒店住宿人员状况 ...........................................................19
5.1.4. 本酒店价格和出租率 ...........................................................20
5.1.5. 本酒店市场预测 ...............................................................20
5.2. 竞争分析 ...........................................................................21
5.2.1. 竞争对手基本情况 .............................................................21
5.2.2. SWOT 分析.....................................................................22
5.2.3. 竞争分析结论 .................................................................25
5.3. 项目目标定位。 .....................................................................25
6. 发展规划 .................................................................................26
6.1. 总体设想 ...........................................................................26
6.2. 公司发展战略步骤设想 ...............................................................26
6.2.1. 完成酒店试营业 ...............................................................26
6.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一 .........................................27
6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益 .........................................27
7. 市场营销 .................................................................................27
7.1. 目标市场 ...........................................................................27
7.2. 产品与服务 .........................................................................28
7.3. 定价 ...............................................................................28
7.4. 销售渠道 ...........................................................................28
7.4.1. 直接渠道 .....................................................................28
7.4.2. 间接渠道 .....................................................................29
7.5. 公关宣传策略 .......................................................................29
7.6. 销售激励制度 .......................................................................31
8. 营运和管理 ...............................................................................31
8.1. 基本业务流程 .......................................................................31
8.2. 机构设置 ...........................................................................34
8.3. 人员配备 ...........................................................................35
8.4. 管理团队 ...........................................................................36
8.5. 遵循的标准 .........................................................................36
9. 投资与财务评价 ...........................................................................36
9.1. 项目实施计划进度 ...................................................................36
9.2. 投资估算 ...........................................................................36
9.3. 收入、成本费用及利润预测 ...........................................................37
9.3.1. 住宿收入预测 .................................................................37
9.3.2. 餐饮收入预测 .................................................................39
9.3.3. 物业租赁收入预测 .............................................................39
9.3.4. 总收入预测 ...................................................................40
9.3.5. 成本费用预测 .................................................................40
9.3.5. 利润预测 .....................................................................40
9.4. 现金流量预测 .......................................................................41
9.5. 财务评价 ...........................................................................41
10. 风险与对策分析 ..........................................................................43
10.1. 风险 ..............................................................................43
10.1.1. 客源影响带来的风险 ..........................................................43
10.1.2. 人力资源风险 ................................................................43
10.1.3. 市场竞争风险 ................................................................43
10.1.4. 行业特点决定的风险 ..........................................................43
10.2. 对策 ..............................................................................43
10.2.1. 客源影响对策 ................................................................43
10.2.2. 人力资源风险对策 ............................................................44
10.2.3. 市场竞争风险对策 ............................................................44
10.2.4. 行业特点风险对策 ............................................................44
11. 融资计划 ................................................................................44
11.1. 融资资金金额、方式与用途 ..........................................................44
11.1.1. 融资金额 ....................................................................44
11.1.2. 融资方式 ....................................................................44
11.1.3. 融资资金用途 ................................................................45
11.2. 公司治理与投资者保护 ..............................................................45
12. 结论 ....................................................................................46
1. 摘要
1.1. 项目公司
XX 商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对 XX 地
区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的 12 年的经营权，XX 商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒
店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴
取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积 16478㎡，各类客房 147 间，餐厅 2400㎡，KVT40 间
（2700㎡），桑拿浴室 1200㎡，大堂 1200㎡。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，
通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道
和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益
均位于前列的三星级酒店。
我国和 XX 地区旅游市场近十年将保持年均 10％以上的增长，而我国酒店业在 2001 年左右
已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目 XX 酒店地理位置优
越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈
利条件。计划吸收外部融资，尽快使 XX 酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成
为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。
1.2. 市场营销
XX 商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省
市来本地旅游的人员。
XX 商务酒店计划客房价格如下表所示。
前楼
后楼
项目
标准间
套间
标准间
套间
备注
旺季
240
480
160
420
7、8、9 月
平季
200
380
120
320
5、6、10 月
淡季
160
280
100
220
11－来年 4 月
年均价格
190
355
120
295
1.3. 营运与管理
酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星
级的划分及评定》（GB/T14308-
2002
）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的
要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低
于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营
销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执
行。
1.4. 投资与财务
本项目总投资为 1200 万元，其中公司已经投入 320 万元，需要新增投资 880 万元，其中
一期需要新增投资 180 万元，二期需要新增投资 700 万元。
酒店营业后每年预计取得税前利润约 255－324 万元人民币、税后利润 171－324 万元人民
币，项目投资回收期为 3 年零 2 个月，项目内含报酬率为 56％，在 12％折现率下，净现值为
966.24 万元。
