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目录..........................................................................................................................................1

7.0 实施进度计划....................................................................................................................4

7.1 有关本项目计划的说明................................................................................................4

7.2 本项目装修标准............................................................................................................4

7.3 项目实施进度表............................................................................................................6

投资分析..................................................................................................................................8

8.0 投资构成、成本分析........................................................................................................8

8.1 项目基本参数及预计施工进度安排............................................................................8

8.2 项目开发价值（销售收入）......................................................................................10

8.3 土地成本（政府地价和征地费用）..........................................................................10

8.4 建安工程成本..............................................................................................................11

8.5 前期费用......................................................................................................................14

8.6 项目其它不可预见费..................................................................................................14

8.7 应缴纳之开发期税、费..............................................................................................15

8.8 红线内、外市政及公建配套工程费..........................................................................16

8.9 静态总投资额..............................................................................................................17

8.10 资金筹措计划及财务费用........................................................................................17

8.9.1

资金筹措

...............................................................................................................17

8.9.2

财务费用

...............................................................................................................18

8.11 物业销售有关税、费................................................................................................18

8.12 本项目销售费用........................................................................................................18

8.13 本项目所得税............................................................................................................19

8.14 静态开发总投资综述................................................................................................19

8.15 项目全部开发总投资综述........................................................................................20

9.0 可行性研究财务数据的预测和选定..............................................................................22

9.1.4 小区物业管理费的收入与支出...............................................................................22

9.1.5 经营税、费...............................................................................................................22

9.1.6 土地增值税...............................................................................................................22

9.1.7 所得税.......................................................................................................................23

经济效益分析........................................................................................................................23

10.0 项目财务收益分析........................................................................................................23

10.1 项目赢利能力............................................................................................................24

10.1.1

财务内部收益率（

FIRR

）

................................................................................24

10.1.2

财务净现值（

FNPV

）

.......................................................................................25

10.1.3

资本回报率（静态）

.........................................................................................25

10.1.4

静态投资回收期

.................................................................................................26

10.2 项目的不确定性分析................................................................................................28

10.2.1

项目盈亏平衡分析

.............................................................................................28

10.2.2

项目敏感性分析

.................................................................................................28

10.2.3

概率分析

.............................................................................................................29

10.2 风险分析....................................................................................................................30

附表：....................................................................................................................................31

附表 1：静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表.................................................31

附表 2：全部投资现金流量表.........................................................................................42

附表 3：项目损益表.........................................................................................................44

附表 4：概率分析表.........................................................................................................46

附图：....................................................................................................................................47

附图 1：本项目盈亏平衡图.............................................................................................47

附图 2：本项目静态开发成本构成图.............................................................................48

7.0 实施进度计划

本项目地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，发展商宜

结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本项目开发的一些初步思路，通过

与研究人员共同确定，将整个项目的发展划分为三个连续的阶段（即每两年为一个阶段，每年按 4 月至

11 月为一个计算期）。

7.1 有关本项目计划的说明

1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投

入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序的确定，应根据市场反响而保持一定的开

发节奏，尽量保证项目能够启动成功，持续发展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再

开发高层住宅的物业开发次序划分。

2、根据市场发展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各

阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于

实施封闭式管理。

3、根据地块周围环境条件及其发展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开

发阶段的具体内容。

4、将根据项目的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过

程（即全部开发期为 6 年，每个季度为一个计算期，共分 24 期）并不具体划分一、二、三期各开发阶

段。

7.2 本项目装修标准

基础：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层（主要以 13 层配一台电梯为主）住宅楼

采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面

条形锦砖；

屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、

房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；

电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯（六层单复式无电梯），不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要

之消防、环保设施；

水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供应（小区集中供暖），室内全部安装埋墙暖气管、

上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、

配电箱，防盗对讲机、埋墙安装 IDD 电话线槽。

室内装修工程拟采用菜单式套餐服务，即只计算基本装修标准（交楼标准）工程造价（精装修工程造价

未计入本投资成本）。

7.3 项目实施进度表

项目名称

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

建设、施工进度、投资安排

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

1 季度

2 季度

3 季度

4 季度

一、征地拆迁

1、征地拆迁及场地七通一平

二、设计与工程勘探

1.规划方案设计、报建

2.工程勘测、建筑模型制作

3.各类施工图纸设计

三、办理前期报建手续

四、工程施工

1、场地大开挖土方工程及基础施工

2、地下室工程（25 层住宅楼）

3、砼框架结构土建及室内基本装修

4、会所及公建配套设施工程

五、设备安装

1.给、排水工程

2.变配电及室内电气工程

3.消防工程

4.电梯工程

5.暖气工程

6.煤气工程

六、小区范围内、外配套工程

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