【某集团地下商业项目策划全案】
本策划全案聚焦于哈尔滨城投集团的地下商业项目，由深圳市富智商业管理顾问有限公司于2007年11月编制完成。项目涉及的主要研究区域包括道里区中央大街商圈、道里区索菲教堂商圈以及南岗商圈的部分商业环境。在进行项目策划时，对这些区域进行了深入的市场调研，通过现场采访、资料收集、电话访问和入户访谈等手段，以了解当地的城市商业环境、区域商业环境以及消费者行为。
**市场研究篇**
1. **中央大街商圈**：中央大街是哈尔滨的核心商业地带，拥有诸如万达广场、沃尔玛、百盛、中央商城、金安国际等知名商业物业。消费者首选此处购物，尤其是苏宁地下一层的招商，预示着餐饮或百货的进一步发展。中央大街的业态业种多样，服装占比33%，餐饮18%，银行9%，百货商场8%，反映了其作为城市地标和文化商业街的独特吸引力。
2. **业态分布**：中央大街的业态丰富，包括餐饮、服装、银行、百货商场等。租金价格和出租率普遍较高，其中临街铺面租金在800-1100元/月，出租率高达98%，其他商场内租金在250-500元/月，出租率也接近95%。这显示出商家对商圈未来的积极展望。
3. **索菲亚商圈**：索菲亚周边的商业物业以百货、服装市场、小商品市场等为主，如曼哈顿商厦、燕莎购物中心、哈一百等。租金价格与中央大街相近，出租率亦保持在95%以上，随着红博中央广场和麦凯乐精品百货的开业，商圈辐射范围将扩大，竞争加剧。
**消费者分析**
1. **消费者特征**：随机调查表明，潜在消费人群男女比例均衡，主要年龄层为18-35岁的中青年人群，且具有较高的学历，大专及本科学历占比71%。主要来自道里、南岗区，其次为香坊和道外区。
2. **消费习惯**：消费者的消费场所偏好依次为百货商场、商业街、超市、饭店、休闲娱乐场所等，最喜爱的商业场所包括沃尔玛、家乐福、中央大街、金太阳、哈一百等。
综合上述市场研究，该项目应考虑如何利用中央大街和索菲亚商圈的高人气，结合消费者特点，制定出有针对性的商业规划。例如，加强餐饮和服装业态，优化购物体验，同时关注年轻消费群体的需求，引入更具吸引力的品牌和活动。此外，租金策略需平衡投资回报与商户承受能力，确保高出租率和商业活力。
为了实现项目的成功策划，还需要考虑开发商的战略定位，结合城市发展趋势，制定长期的商业运营策略，以确保项目的可持续性和盈利能力。同时，对于新兴的市场竞争，需提前布局，提升项目的竞争力，以在日益激烈的商业环境中脱颖而出。
